2022.11.22UP 不動産投資におけるキャッシュフローとは?
計算方法や重要性を詳しく解説

不動産投資は収支をしっかりと把握することで初めて資産形成としての意味を持ちます。
そのためには投資を行う本人が複雑な計算を行い、具体的な収支を記録しておかなければなりません。
ここでは、不動産投資の収支において特に重要な「キャッシュフロー」の詳細と計算方法について解説します。

不動産投資におけるキャッシュフローとは?

キャッシュフローとは不動産投資のみにおいて使用される言葉ではなく、ビジネスでも使用されています。
キャッシュフローとは収入から支出を差し引くことで算出される収支のことで、
これはお金の流れを把握する上で重要な指標です。

今回は、ワンルームマンション投資に限定した場合のキャッシュフローについて、解説します。
ワンルームマンション投資のキャッシュフローは、家賃収入から「年間諸経費」「ローンの返済金額」を
差し引いた金額を指します。これによって導き出される金額が手元に残るお金となるので、
持ち出しがあるのかといったことを見極められるのです。

ワンルームマンション投資におけるキャッシュフローの計算方法

ワンルームマンション投資におけるキャッシュフローは、この分野ならではの方法で計算する必要があります。
ここでは例として以下のような条件の物件におけるキャッシュフローを計算してみましょう。

・物件価格:3,190万円
・家賃収入:10万円/月
・頭金:10万円
・融資金額:3,180万円
・ローン返済期間:35年間(金利2%)
・毎月のローン返済金額:105,341円/月 (約10.5万円/月)
・年間諸経費:18万円

この条件から、まずは年間家賃収入と年間のローン返済金額を算出します。
【年間家賃収入】 10万円×12ヶ月=120万円
【年間のローン返済金額】 約10.5万円×12ヶ月=126万円
キャッシュフローは以下の計算式で求められます。
キャッシュフロー=「年間家賃収入」-(「年間諸経費」+「年間返済額」)

この計算式に上述の金額を当てはめると以下のようになります。
キャッシュフロー=「120万円」-(「18万円」+「126万円」)=-24万円

今回のケースでは、毎年約24万円(2万円/月)の持ち出しがある計算となります。
持ち出しがあると何となく、マイナスなイメージをもってしまいますが、
ローンを組むときに団体信用生命保険に加入します。これは、ローン返済中に死亡もしくは、
重度の高度障害になった時に、生命保険会社がローン残高を全額支払う制度です。これにより、
生命保険の役割を持つので少ない自己負担で、資産と安心を手に入れることができます。
また、不動産投資で税務上、所得が赤字となった場合、損益通算を適用することで、
ご自身の給与所得から赤字分を差し引くことができるので、税金の軽減にもつながります。

今回は、あくまで一例です。頭金を多く支払うことで、キャッシュフローも変わっていくので、
まずは不動産会社に相談をし、ご自身のプランに合わせた不動産投資を行うことをオススメします。

まとめ

ご紹介した計算式からも分かるとおり、ローン返済中の不動産投資におけるキャッシュフローは限定的です。
しかし、ローンを返済し終われば「年間返済額」がそのまま収入に変わります。
つまり、不動産投資は長期的に継続して行うことが重要である、ということも覚えておきましょう。
まずは不動産会社に相談をし、ご自身のプランに合わせた不動産投資をオススメします。