2022.10.04UP 表面利回りと実質利回りの違いとは?
不動産投資をする前に知っておきたい基礎知識

不動産投資においては、継続して利益を上げ続けることが重要です。
そのためには利回りを比較しながら、条件のよい物件を探す必要があります。
ここでは、その際の指標のひとつとなる表面利回りと実質利回りの違いについて見ていきましょう。

表面利回りと実質利回りの違いについて

不動産投資における利回りを比較する場合、それが表面利回りと実質利回りのどちらなのかを
把握しておかなければなりません。それぞれが示す内容と計算方法は以下の通りです。

◇表面利回り
経費や費用を含めずに計算した場合の利回りのこと。計算方法は以下の通りです。

表面利回り(%)=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

表面利回りは、不動産会社が出す広告などに記載されることが多いです。
購入価格が2,000万円、年間の家賃収入が200万円の場合、表面利回りは以下のようになります。

200万÷2,000万×100=10%

◇実質利回り
実質利回りの場合、その計算では運用経費や購入時にかかった諸費用が含まれます。
そのため、計算方法は以下の通りです。

実質利回り(%)=(年間の家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸費用)×100

実質利回りの計算例をご紹介しましょう。
・購入価格:2,000万円
・年間の家賃収入:200万円
・年間の諸経費:80万円
・購入時にかかった諸費用:50万円
(200万-80万)÷(2,000万+50万)×100=5.85%

不動産投資は実質利回りが重要

マンション投資における表面利回りは、最も単純な計算式で算出する利回りです。
この計算式では毎月発生する管理費や修繕積立金、
税金などの経費が含まれないことから利回りが本来の数値よりも高くなってしまうこともあります。
よって、表面利回りはあくまでも目安のひとつとして考えることが大切です。

一方で実質利回りは、各種経費を含めたより具体的な利回りであるため、
その数値はより現実的なものであるといえます。
不動産投資における利回りを計算する場合にはこの実質利回りを基準とし、
そのエリアの家賃相場や入居率なども考慮に入れるようにしましょう。

なお不動産投資における実質利回りは、以下のような目安が基準といわれています。
・新築:2~4%
・中古:4~5%

ただし、地域や築年数でも実質利回りは変動しますし、
実質利回りが低いほどリスクが低いと考えられますので、こちらもあくまでも目安ととらえておきましょう。

まとめ

不動産投資では各種経費の支払いが必要となるため、表面利回りではなく実質利回りを基準とすることが大切です。
不動産投資を検討されている方は、まずは実質利回りを物件選びなどの参考にしてみてはいかがでしょうか。