2022.09.27UP 不動産投資におけるサブリース契約とは?
仕組みや注意点を詳しく解説!

不動産投資は入居者がいれば安定した収入が得られますが、
空室になると収入が途絶えてしまいます。
この記事では、空室でも収入が得られる「サブリース契約」の仕組みと注意点をご紹介します。

不動産投資のサブリース契約

通常の賃貸契約はオーナーが賃貸人となり、賃借人つまり入居者を探します。
一方サブリース契約では、アパートやマンションの賃借人は不動産会社です。
オーナーが不動産会社へリース(貸し)、借りた不動産会社が入居者へ転貸する
という流れとなることから、「又貸し」と呼ばれることもあります。

通常の賃貸契約とサブリース契約の主な違いは次の通りです。

・オーナーに賃料を支払うのは不動産会社
通常の賃貸契約では、賃借人である入居者がオーナーへ賃料を支払います。
一方サブリース契約では、まず不動産会社が転貸人である入居者から賃料を徴収し、
徴収した賃料を不動産会社からオーナーへ支払うという流れです。

また、サブリース契約の種類には、入居者の有無にかかわらず一定の賃料が
オーナーへ支払われる「賃料保証型」と、実際の賃料に応じてオーナーへ
支払われる金額が変わる「実績賃料連動型」の2つがあります。

通常の賃貸契約では空室の部屋からは収入が得られません。
一方、家賃保証型のサブリース契約では、空室で賃料を徴収できない部屋が生じても、
不動産会社はその部屋の賃料をオーナーへ支払います。

・不動産会社が管理業務を行う
通常の賃貸契約では、オーナーあるいは委託した不動産管理会社が入居者募集や家賃の回収、
クレームや建物トラブルの対処といった管理業務を行います。
一方サブリース契約では不動産会社が管理業務を行います。

サブリース契約の注意点をとは

サブリース契約は、家賃の滞納や空室リスクを避けられ入居者とのやり取りを
しなくてよいメリットがありますが、いくつかのデメリットもあります。
サブリース契約をする際は以下の点にご注意ください。

・入居者を選べない
通常の賃貸契約は、オーナーと入居者が賃借契約を交わすため、オーナーがある程度入居者を選べます。
しかしサブリース契約では、不動産会社と入居者の間で転貸借が完結し、そこにオーナーが介することはありません。
特に賃料保証型の場合は空室を避けるために、オーナーの意に沿わない入居者を入れてしまう可能性があります。

・満室だと損をする
一般的なサブリース契約では、入居者の有無にかかわらず家賃保証率が80~90%となります。
つまり不動産会社からオーナーへ支払われる毎月の家賃は、満額ではなくなるということです。
空室の場合はメリットとなりますが、満室のときは損をしてしまいます。

まとめ

サブリース契約では、オーナーが不動産会社へ貸し、さらに入居者へ貸し出します。
しかしオーナーと不動産会社の間で賃貸管理や収入などのトラブルが生じることも少なくありません。
不動産投資を検討される場合は、トラブルにならないように、不動産会社もよく調べることをオススメします。