2018.10.05UP キャッシュフローがマイナスだと節税になる!?ワンルームマンション投資の優れた仕組みとは

将来のための資産形成を実現するにあたり、「ワンルームマンション投資」には優れた点がたくさんあります。そもそもワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションをローンで購入し、賃貸に出して入居者を獲得することにより、不動産による資産形成を実現できるというものです。家賃収入があるため、ローン返済の負担はそれほど大きくはありません。

特筆すべきなのは、投資したワンルームマンションのローン返済が終了すれば、老後は年金代わりとして運用することが可能となります。加えて、団体信用生命保険という制度により、もしものことがあっても家族にローン返済の負担が生じることはありません。このように、ワンルームマンション投資には、資産形成を支えるさまざまなメリットがあるのです。

■キャッシュフローがマイナスでもメリットがある

ただし、中には、家賃収入とローン返済やその他の費用を差し引いた“キャッシュフロー”がマイナスになることを懸念している方もいるかもしれません。たしかに、ワンルームマンション投資のキャッシュフローは「家賃収入-(ローン返済+費用)」によって求められるため、返済額や費用によっては、毎月のキャッシュフローがマイナスになることもあります。

しかし、キャッシュフローがマイナスになることは、必ずしも悪いことではありません。むしろ、マイナスになることで得られるメリットもあるのです。そのメリットとはズバリ、“節税効果”です。ワンルームマンション投資によって発生した赤字は、後述する「損益通算」という制度により、他の所得と通算されて税金がおトクになります。

ただし、節税効果を得られるのは損益計算上でいうマイナスの条件であり、実際のキャッシュフローとは一致しないことに注意が必要です。税務上、ローン返済額で経費計上できるものは金利部分のみだからです。また、実際には、支出を伴わない建物部分の減価償却を費用計上することもできます。家賃収入から、租税効果・ローン返済の金利部分・管理費・修繕費・支出を伴わない減価償却費を引いた数値が赤字になる場合は、所得から赤字部分を差し引き、一部税金の還付を受けられることがあります。

■ワンルームマンション投資における節税の仕組み

ワンルームマンション投資における損益通算とはどのような仕組みとなっているのでしょうか。日本の税制についてもふれながら、その全体像を俯瞰してみましょう。

・現金と不動産における税金の違い

前提として、現金と不動産とでは、同じ“資産”でも税金の捉え方が大きく異なります。現金の場合、そのまま保有しているだけでは何ら節税につながりませんが、ワンルームマンション投資を行って金利や諸経費等を支払えば、その分を「費用」として所得から差し引くことができます。また、相続する際にも、不動産のほうが優遇されている点は見逃せません。

・不動産投資は節税につながる

またワンルームマンション投資には、「減価償却」による節税効果も期待できます。減価償却とは、物件の耐用年数に応じて計上される経費のことです。たとえば鉄筋コンクリート造であれば47年、重量鉄骨であれば34年などと建物の耐用年数が決まっており、その年数と償却率に応じた経費を毎年計上できます。その結果、収入のバランスをコントロールできるのです。

・キャッシュフローがマイナスの場合

とくにキャッシュフローがマイナスの場合には、ワンルームマンション投資で出た赤字を、本業の収入(会社員の方であれば給与所得)と相殺することで、節税効果が得られます。これが「損益通算」という制度です。損益通算を活用すれば、源泉所得税(所得税や住民税)として会社から天引きされた税金を、あとで取り戻すことが可能となります。

■仕組みを理解しておトクな資産形成を

ワンルームマンション投資を実践して将来の資産を形成しつつ、損益通算によって所得税や住民税の節税効果も得られれば、よりおトクな資産形成が可能となります。あらかじめワンルームマンション投資の仕組みを理解しておけば、それだけ有利に資産形成ができるのです。さらに、減価償却費やローン金利、管理費・修繕費、その他交通費などの経費についても工夫しながら、より良いワンルームマンション投資を行っていきましょう。