2018.06.19UP 不動産投資初心者が注意すべき点とは？　物件・融資・手法などの情報を効率的に収集するには

初心者が実際に投資をする前に気をつけつけておくポイントがあります。また効率的に情報を得るための方法もおさえておくべきでしょう。

不動産投資のメリットと言われるフレーズの意味を理解する

不動産投資のメリットとして、以下の様なキャッチフレーズがあります。嘘でも間違いでもありませんが、いずれにも前提条件があり、これらを安易に鵜呑みにするのは危険です。

(1)　特別なスキルやノウハウは不要
(2)　不労所得を得られる
(3)　節税対策になる

(1)　 特別なスキルやノウハウは不要

不動産取引には専門的な知識が必須ですが、実際の業務は知識や経験のある宅建業者が行います。投資した物件の運用もまた、専門の管理会社に依頼するのが一般的です。その意味では、確かに投資家に特別なスキルやノウハウは必要ないと言えます。

しかしそれは、実績と経験があって信頼できる業者がいるという前提。たまたま出会った業者に一任するのはリスクが高いです。このため優秀な業者を選ぶためには知識が必要になります。

(2)　不労所得を得られる

労せず収入を得るには、物件の管理運営を誰かに任せる必要があります。その場合、前途したように専門の管理会社に依頼することになりますが、そのためには一定のコストがかかりますので、そのコストを節約するとなれば、自ら管理運営をする専業大家になるしかありません。

(3)　節税対策になる

所得税や住民税が節税できるのは、原則として赤字経営が前提になります。サラリーマン大家の場合は、不動産収支の赤字分が給与所得から控除されるので節税になるという構図です。

初年度は購入時の仲介手数料や各種税金などの諸経費を計上できるので、収益が黒字でも一定の節税効果があります。減価償却の償却期間中は減税になりますが、それが永遠に続くわけではありません。節税はあくまでオマケであり目的ではないと考えておいたほうがいいでしょう。

不動産は時価より低い路線価に基づいて評価されるため、時価と同じ額の預貯金に比べて相続税は安くなります。その上、1棟物の土地付きアパートやマンションは、税法上「貸家建付地」という扱いになるので、概ね3割ほど評価額が減額されるメリットがあります。しかしこのメリットは、保有する現金を不動産に替えることが前提となるのです。

短期的な視点で判断するのは危険

不動産投資を短期的な視点だけで捉えるのは危険です。どんな物件でも経年に伴って劣化し、修繕費や付帯設備の修理代などが掛かる一方で家賃は下がっていきます。この点を見据えて、長期的な視点で計画を立てる必要があるのです。

横断的に知識を得る方法　セミナー参加

不動産投資の経験を持つ友人や知人から知識を得るのも一つの方法ですが、初心者の周囲にスペシャリストがいるケースはあまりないのではないでしょうか。

初心者が最も気をつける点は、偏った情報にとらわれないことです。そのためには横断的に知識を得ることが肝心で、まず「セミナー」を通じて不動産投資のスペシャリストの話を聞くのは効果的だといえます。

一口にセミナーといっても多種多様で、区分投資、1棟投資、融資関連、税金や相続に特化したものなど色々とあります。まずは、初心者向きの全般的な講演内容のセミナーに参加するのが無難でしょう。

セミナーを選ぶ際の注意点

初心者向けのセミナーで不動産投資に関する全般的な知識を得た後は、区分や1棟など、投資ジャンル別に特化したセミナーに参加すると良いでしょう。

それぞれのセミナーで説明される他ジャンルのデメリットが参考になります。その上で、それぞれのメリットとデメリットを比較することで客観的な判断が可能になるでしょう。

定期的に開催されているセミナーは、内容が充実していて参加者の満足度が高いと考えられます。とはいえ、人気があるセミナーだからといって数多く参加すれば良いというものではありません。大切なのは、順序立てて効率良く知識を深めていくことです。

Webサイトや書籍による情報収集

その他の情報の収集源は、主にインターネットや書籍があります。ネットは情報量が豊富ですが、正確な情報の見極めが難しいです。金融や市況などの数値データについてはリアルタイムで情報が得られるので、時事系のコラムやニュースは注視しておく必要があるでしょう。

意外と参考になるのが、不動産投資経験者のブログです。成功談より、むしろ失敗談の方が参考になることが多く、そこから、リスクを知ることができるからです。

書籍でも様々な情報を得ることができますが、これもむやみに買い漁ると無駄なコストがかかります。そこで、まずネットで口コミやレビューを参考にして購入する書籍を絞り込むのが効率的です。

投資の手法について情報を得る

不動産投資の手法には、区分所有と１棟所有、新築か中古、都心か郊外かといった選択肢が幾つもあります。資金力や運営に費やせる労力によって投資手法は異なるので、それぞれのメリット・デメリットについて情報を収集することが大切です。

自分に合った手法を選択するには、複数の業者から具体的かつ詳細な情報を収集して判断することが重要になります。その際に大切なのは、自分が納得するまで質問して回答を得ることです。

物件情報の情報源を得るには

物件情報の収集についてはネットが入口になることが多いですが、ネットで収益性の高い物件を見つけるのは容易ではありません。どの業者もすべての物件をネットに掲載しているわけではありませんので、ネットに物件を掲載している不動産会社の担当者とコンタクトを取ることをオススメします。

また、実際に物件を紹介された場合には、自ら足を運んで物件を確認することも重要です。