2018.06.16UP 節税対策でこれだけ差が出る！家賃収入の所得税＆法人税
ワンルームマンションなどの収益不動産から家賃収入を受け取るようになれば、もう立派な経営者です。
税金についても適切な対策を行い、少しでもキャッシュが多く残るようにマネジメントしましょう。家賃収入に関してどのような税務申告が必要になり、どのようにしたら税金が安くなるのかについて解説します。
家賃収入の税務申告が必要となる基準
アパートやマンションを賃貸して家賃収入を受け取ると、所得税の確定申告が必要となります。所得税は、毎年1月1日から12月31日までの所得に対して課される税金です。原則として翌年2月16日から3月15日までの間に、自分で確定申告をしなければなりません。
ただし、職場で年末調整をしてもらっている人で、不動産賃貸などによる所得が20万円を超えない場合には確定申告をしなくても良いことになっています。
所得とは、収入から経費を引いたものを意味します。たとえ家賃収入が20万円を超えていても、減価償却や借入金の利息などの費用を差し引いて20万円を超えていなければ、確定申告の必要はありません。
青色申告と白色申告の違いを知って節税対策
確定申告には、「青色申告」と「白色申告」という2つの種類があります。青色申告を行うためには要件がいくつかありますが、その分、白色申告よりも税金の取り扱いで優遇されている点が多いのが特徴です。次からは青色申告の主な特典を紹介します。
・青色申告特別控除
青色申告には青色申告特別控除が認められます。これは条件に応じて65万円あるいは10万円の控除額を不動産所得から差し引くことができる制度です。所得が低くなる分、所得をもとに計算される税金も安くなります。
例えば、65万円の控除を使える場合の節税金額を考えてみましょう。税率は他の所得も合わせた所得の水準で異なりますが、仮に税率10％とします。この場合、青色申告特別控除を適用することで所得税が6万5,000円（＝65万円×10％）安くなります。
・純損失の3年間の繰越控除
青色申告では赤字があった場合に、その赤字の額を3年間繰り越すことができます。つまり、翌年以降に黒字が出ても、過去の赤字と合算することにより税金を安くすることができるのです。
たとえば、1年目に30万円の赤字、2年目以降は毎年10万円の黒字になった場合を考えてみましょう。仮に税率10％で繰越控除を使わない場合、1年目の所得税はゼロで、2年目以降の所得税は毎年1万円（＝10万円×10％）となります。
繰越控除を適用した場合、1年目の所得税はゼロで同じですが、2年目から4年目の所得税もゼロとなり、税金を支払わなくて済みます。これは1年目の30万円の赤字を、2年目から4年目の3年間にわたり、10万円ずつ差し引くことができるためです。つまり、所得税が3年間で3万円（＝1万円×3年）安くなります。
・少額減価償却資産の特例
一定の条件を満たす場合、取得価額が30万円未満の減価償却資産であれば、取得した年度に全額を損金に算入できます。
減価償却というのは建物や備品などの固定資産を購入したときに、その購入価額を耐用年数に応じて経費にしていくことです。たとえば照明設備を15万円で購入し、耐用年数15年で減価償却すると、毎年1万円を経費にすることができます。
上記の例で「少額減価償却資産の特例制度」を適用すると、15万円の全額を購入した年の経費にできます。税率が10％である場合、初年度の所得税が1万5,000円（＝15万円×10％）安くなります。
事業的規模は5棟10室の基準で判断
青色申告を適用するためには、複式簿記という方法で正確な処理を行い、貸借対照表と損益計算書を添付して確定申告を行う必要があります。処理のもとになった帳簿や領収書などの書類も適切に保管しておかなければなりません。
また、期限内に遅れず確定申告を行う必要があります。もし遅れてしまうと、青色申告の書式で申告を行っていても青色申告の特典が受けられません。
10万円ではなく、65万円の青色申告特別控除を適用したい場合には、上記の条件に加えて不動産経営を事業的規模で行っている必要があります。事業的規模というのは、独立した家屋であれば5棟以上、アパートやマンションの部屋であれば10室以上を基準に判断されます。
法人を設立して不動産経営
所得税の税率は「超過累進税率」といって、所得に応じて高くなる方式となっています。たとえば、所得が695万円を超えると所得税率は23％になり、住民税10％を加えると合計33％の税率になります。
会社に適用される税金は、法人税・法人住民税・事業税の3つがあり、所得や地方自治体によっては3つを合わせた税率が30％を切る場合もあります。さらに、中小法人では所得800万円以下の軽減税率があります。つまり、不動産所得がある程度増えた場合には、会社を設立した方が税金を安くできる可能性があるのです。
ただし、税金の額はそれぞれの人の条件によって異なります。どのようにしたら税金を最も安くできるのかについては、税理士などの専門家に相談しながら検討するのが良いでしょう。また、不動産業者でも税理士などの専門家がいる場合があるので、懇意にしている業者に相談してみてもいいでしょう。