2018.06.14UP 初心者にはやっぱり不安。不動産投資のリスクって何？

不動産投資を始めようと思った矢先、周囲から「投資にはリスクがある」と水を差すようなことを聞かされてうんざりしている人も多いのではないでしょうか。しかし、不動産投資のリスクとは何なのかを答えられる人は多くはないと思います。あらかじめ不動産投資のリスクが分かっていれば、それを避ける、もしくは最小限に抑えるという行動をすることも可能です。そこで今回は不動産投資のリスクについて、紹介します。

最初に知っておきたい「空室リスク」

最初に不動産投資で知っておきたいリスクは空室リスクです。不動産賃貸業はいわゆる装置産業のため、不動産という装置に維持コストが発生し続けます。具体的には、固定資産税や都市計画税、保険料、清掃費や設備点検費用などの維持管理費用です。

これらの固定費は賃料収入の有無に関わらず発生します。そのため空室が生じると、ゼロでは済まなくなり、マイナスの収支になります。このような事態を避けるために、空室率の低いエリアや物件を選ぶことが重要です。

経年で高まる「賃料下落リスク」

2番目としてあげられるのは、賃料下落リスクです。建物は経年と共に古くなっていきますが、古い建物は賃料も安くなります。築古の建物の賃料が安くなる原因は、技術の進歩により昔の建物の仕様は人気が落ちてしまうからです。

例えば、賃貸マンションであれば30年前はバスとトイレ、洗面が一緒になった3点ユニットが当たり前でしたが、今では3点ユニットは需要が低いです。このように古い建物と言うのは、周りの新築物件に比べて仕様も古くなっていくため、賃貸需要が弱くなっていきます。物件は購入した時点が一番新しいことを考慮すると、年々、賃料下落リスクは高まっていくということになるでしょう。

日常的なものからリノベーションまで「修繕リスク」

3番目としてあげられるのは、修繕リスクです。これも建物の築年数と共に高まっていくリスクといえます。築年数が古くなっていくと、日常的な小修繕に加え、大規模修繕も発生してきます。特に設備の耐用年数は15年程度が一つの目安のため、築15年以上の建物については、設備の交換などの修繕も増えてきます。

また、空室にも関連しますが、長期間にわたって入居者が入らない状態が続けば、リフォームやリノベーションを行う必要性も出てきます。

迷惑行為をどう防ぐ？「入居者リスク」

4番目としてあげられるのは、入居者リスクです。入居者リスクとは賃料を払わない、部屋をゴミだらけにする、騒音で近所に迷惑をかけるなどの、迷惑行為をする悪質入居者が入ってしまうことです。借地借家法では入居者である賃借人が強固に守られているため、すぐに退去させることができるとは限りません。

例えば賃料不払いにおいても、一般的に3ヶ月以上滞納が続いた場合には、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたとして立退きがようやく実行できるケースが多いです。しかし、入居者トラブルに関しては、入居審査を厳しくすることでリスクを抑えることが可能です。

全てのリスクは「空室」から

以上、不動産投資における代表的なリスクとして、①空室リスク、②賃料下落リスク、③修繕リスク、④入居者リスクを見てきました。これらのリスクの中で、最も重要なのは空室リスクです。

空室リスクが全てのリスクを引き起こしていると言っても過言ではありません。空室が多ければ、賃料も下がり、空室対策としてリノベーションなどの大規模な修繕が発生し、空室対策として入居基準を緩めたことで、入居した人が家賃を払えず、結果滞納に繋がった、という流れになることが予想されます。

逆に言えば、空室リスクを最小限にするという観点を持てば、他のリスクも最小限に抑えることができるといえます。もちろん、空室リスクをゼロにするということは不可能です。

不動産投資においては、空室率が5％程度であれば、順調な賃貸物件と言えるのです。立地を厳選して空室率が5％以内の物件を選ぶことで、他のリスクも網羅的に抑えていくことができるでしょう。不動産投資のリスクは投資をした後に、「知らなかった」では済まされないということです。リスクとは何か、それはどうやったら防げるのかを知ることが、不動産投資を成功へと導くことになるといえるでしょう。