2024.04.02UP マンション投資で赤字になる要因とは？
対策方法なども詳しく解説！

一般的なマンション投資とは、投資用に購入したマンションの家賃収入から、
不動産投資の際に借り入れた金融機関からのローンや管理費等の諸費用などを差し引いた金額を利益とします。
しかし利益を出すことができず、赤字になってしまうこともあります。
利益を得るために始めたマンション投資で逆に損益が出てしまうのには、理由があります。
マンション投資による赤字を防ぎ、しっかりと利益を上げる方法を知って資産を増やしていきましょう。

マンション投資で赤字になる5つの要因

投資するマンションのリサーチ不足

投資用のマンションを購入する前には、そのマンションに関する情報を徹底的にリサーチする必要があります。
マンションから得られる家賃収入でローンの返済以外にも、
管理費や修繕積立金を賄うことができるかということもしっかりと調べておく必要があります。
また、長期修繕計画についても調べておき、いつ大規模修繕が行われ、その際に必要となる費用はどのぐらいなのかも把握しておきましょう。

購入する時期を、次の大規模修繕まである程度の時間があるタイミングにすることで、
マンション投資を始めてすぐに大きな出費をする必要がなくなります。

一般的に単身者用マンションであれば駅に近い利便性が高い立地にあるマンション、
ファミリー向けのマンションであれば周囲に病院や学校があり、
駐車場がついている閑静な立地のマンションが高い家賃収入を得ることができます。

損失をカバーできる余剰資金がない

マンション投資には、空室リスク、修繕に関するリスク、災害リスク、家賃下落リスクがあります。
このようなリスクが降りかかってきた際には、家賃収入が一時的に途絶えたり、
設備に不具合が生じたりするために修繕が必要になります。
リスクが生じた場合には、その損失をカバーするためにある程度の余剰資金を持っておく必要があります。
しかしこの余剰資金がない場合には、マンションを手放さざるを得なくなることが予想されます。

不動産会社や管理会社の実力不足による空室増加

空室リスクの原因は、マンションの立地や設備の悪さによるものもありますが、
不動産会社や管理会社の実力不足に原因があるケースもあります。
仲介を依頼する管理会社がアップするインターネット上の不動産検索サイトの数が少ないと、
当然マンションの情報が人目に触れる機会も少なくなるため、入居者が決まりづらくなります。

また、管理会社がマンションの管理をしっかり行わず、共有部分の清掃がしっかりと行われていないなどの手抜きがあると、
マンション自体の印象が悪くなり、内覧に来た入居希望者に悪い印象を与えてしまいます。
このように物件の利便性や家賃設定に問題がなくても、空室が増加する可能性があります。

売却失敗による収支の悪化

投資用マンションを売却するための戦略を、「出口戦略」といいます。
マンションから十分な利益を得て、なおかつそのマンションを売却して得られる利益との合計が
マンションの購入や維持にかかった費用を上回れば、出口戦略は成功したといえるでしょう。
しかし投資用マンションを、希望した価格で売却できなかった場合、収支が悪化してしまうこともあります。
売却失敗の要因は、売却価格が予想より低くなってしまった、または売却まで時間がかかりすぎてしまったという2つが主な理由です。
売却失敗をしないためにも、売り時や売却価格を周囲の物件の相場と照らし合わせて決めましょう。

管理費や修繕積立金などの値上げによる赤字

管理費や修繕積立金は、長期間投資用マンションを所有していくうちに必ず上がるものと考えておきましょう。
そしてこれらが値上げされたときに、家賃収入だけではマンションを維持することができずに
毎月の支払を手出しする必要が生じる可能性があります。
投資用マンションを購入する場合には、管理組合にマンションの修繕積立金の値上げの時期や金額を確認し、
どの程度の金額になるのかを把握しておきましょう。
また、管理会社を変更する際には、管理費が値上げされることも考えられます。
このような値上げによって、赤字になるリスクがあります。

マンション投資で赤字にならないための対策方法

マンション投資は、利益を得るためにするものなので、赤字になった場合にはマンションを所有している意味がなくなってしまいます。
マンションから確実に利益を上げるためには、赤字にならないための方法をしっかりと知っておく必要があります。

投資するマンションは慎重に選ぶ

投資するマンションは、慎重に選ばなければなりません。
マンション投資は、いくつかのポイントを押さえておくことで失敗するリスクを低く抑えることができます。
自己資金を多く投入することで、家賃収入から雑費を引いた金額を多く手元に置くことができます。
新築物件は価格自体が新築プレミアと呼ばれるほど高く設定されていることもあるため、
キャッシュフローを重視した場合には中古住宅のほうが収支がプラスになりやすい傾向があります。

また、単身者用ならば利便性を、ファミリー向けならば周辺環境を重視した物件を購入すると、
それぞれニーズが高いため空室リスクを低く抑えることができます。
さらにそのような物件がハウスメーカーが建築したものであれば、マンションに対する信用度も高くなります。

信頼できる不動産会社や管理会社と契約する

不動産会社や管理会社は、マンション投資を行う上で重要なパートナーです。
信頼できる不動産会社や管理会社を探し契約するためには、いくつかのポイントを押さえておかなければなりません。
具体的には、規模の大きい不動産会社や管理会社と契約することが望ましいのですが、
そのためにはその会社の従業員数と規模を示す資本金をチェックしておきましょう。

従業員が多く資本金が大きいほど、会社の規模が大きいと推測されます。
また長く営業を続けている不動産会社や管理会社は、それだけ積み上げた実績が大きいと推測されるため、
信頼がおける会社である可能性も高くなります。

計画的にリスク管理を徹底する

不動産投資は他の投資法と比較すると、リスクをある程度予測できるという特徴があります。
そのため、リスクを把握して計画的に管理を徹底することで、リスクを回避できる可能性が高くなります。
空室リスクや家賃下落リスクに対してはリノベーションや入居条件の緩和を行う、
家賃滞納リスクに対しては入居時に家賃保証会社との契約を条件とするなどの方法でリスクを回避することができます。
また、設備等の劣化により家賃を下げざるを得ない場合には、
リフォームを行い家賃を維持するなどタイミングを見極めたリスク管理も重要になります。

節税対策などできるだけ支出を減らす工夫を行う

マンション投資を行う際には、節税対策などを行ってできるだけ支出を減らす必要があります。
節税対策を行うためには、確定申告で青色申告で行いましょう。
青色申告で経費となる費用を計上することで、支出を減らすことができます。
経費となるのは、減価償却費、借入金利子、管理費、修繕積立金、賃貸管理費委託費、損害賠償保険、火災保険、
固定資産税、不動産取得税、登録免許税維、印紙税などがあります。
これらの経費は自身の本業の収入と損益通算ができるので、支出を大きく減らすことができます。

マンションの早期売却も視野に入れておく

マンションンの早期売却は、いわゆる損切りというものです。
ローンの支払いが難しくなった場合はもちろん、さまざまな条件によりマンションを維持するために
手出しが必要になった場合、損益分岐点を下回った時などにこの損切りを行います。
また減価償却が終了する前のタイミングで、減税の効果があまり期待できなくなるという理由から、マンションを売却することもあります。
ただし、マンションの保有期間が5年に満たない場合には、譲渡所得税の税率が高くなるため注意が必要です。

不動産投資で赤字になる人の特徴

不動産投資で赤字になってしまう人に共通する特徴は、「安易に不動産投資を始めてしまう」ということです。
不動産投資を始める前の段階で、不動産投資の仕組みや経費として処理できる支出、
物件の設備や立地、手元にどの程度の余剰資金を残しておくべきかということをしっかりと確認しておくことで、
安定した不動産経営を行うことができます。
正しい知識を持って不動産投資を行わないと、赤字になる可能性が非常に高くなってしまいます。

不動産投資を始める際には丁寧なリサーチを行おう