2024.01.30UP 不動産投資は利回りが低い方がいい？最低ラインや注意点なども解説！

本記事では、不動産投資は利回りが低い方が良いと言われている理由について紹介していきます。
最近、投資や不動産などに関する話を聞くこともが多くなり興味を持った方も少なくないかもしれません。
しかし、メリットもあればデメリットもあります。
利益をしっかりと得たいという方のためにも、利回りが低い理由や推奨されている理由に関して解説していきます。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資における利回りというのは、投資した不動産から得られる利益や収益の割合を示す指標です。具体的には、投資した不動産から得られる年間の家賃収入や売却益などを投資にかかった資金で割ったものです。
利回りは、投資の収益性や収益の見通しを評価するための重要な指標として使用されます。一般的に、高い利回りを示す投資は魅力的とされますが、それには対応するリスクや条件が存在することも考慮する必要があります。
例えば、キャップレートやネットキャッシュフローなどといったように、利回りの指標を分析することで、不動産投資の収益性やリスクを評価する形で投資が行われます。

不動産投資の利回りの注意点

不動産投資は少額からでもスタートできるものもあり、現在は細分化されています。
そのような理由から、不動産投資に興味を持っている方も多いでしょう。
しかし、投資をする際の目的である利回り、収益面については注意しなければならない点があります。

満室時の利回りで想定されている

まず1つ目は、満室時の利回りで想定されているからというものです。
不動産投資は、将来のキャッシュフローや利益を予測する上でリスクを考慮する必要があります。満室時の利回りは、物件が全ての期間で入居者がいる状態であると仮定して計算されます。
しかし、実際の運用では入居者の変動や空室期間が発生する可能性があります。そのため、リスク要素を考慮し、満室時の利回りを低めに設定することが一般的です。
また、修繕費や管理会社への手数料などがかかることもあり、これらの経費を考慮して、満室時の利回りを見積もる際にはこれらの費用を考慮することが一般的です。

新築は利回りが低く、中古物件は利回りが高い

不動産投資における利回りが新築物件では低く、中古物件では高くなる場合があります。
新築物件は建築や購入に関わるコストが高い傾向があります。土地の取得費用や建設費用や手数料などがかかるため、初期投資が大きくなります。そのため、家賃収入に対しての利回りが低くなることがあります。
また、新築は需要の高さや安定性から入居率が高くなり、長期的に安定した家賃収入が期待できます。そのため、収益性に優れるという点で利回りが低くなる傾向があります。

利回りが高い物件の主なリスク3選！

収益を見込みにくい低い利回りの物件ではなく、利回りが高い物件を選びたいというのは誰もが思うことでしょう。
確かにリターンを得るという点を重視するのであれば、利回りが高い物件を選ぶ方が良いですが、良いことばかりではなくリスクも高くなる場合があります。

入居率が低い

まず、入居率が低い傾向があるということです。
物件の入居率は、市場の需要と密接に関連しています。利回りが高い物件は、通常家賃収入が高いことを意味しますが、その一方で需要が低い可能性があります。
例えば、物件の立地や周辺環境が魅力的ではないなどの要因が考えられます。需要が低下すると物件の入居率が低くなる傾向があります。
入居率が低い物件は入居者の選択肢から漏れる可能性が高くなり、入居者を確保することが難しくなります。

維持管理費用が高い

続いては、維持管理費用が高いことが挙げられます。
維持管理費用が高い物件は、建物の年数や状態によって影響を受けます。古い建物や老朽化した設備は、修繕や更新が頻繁に必要となる可能性が高くなります。
物件がアパートやマンションなどの集合住宅である場合、共有部分や共用施設の維持管理が必要です。例えば、エレベーターや廊下、駐車場などの共用施設は、定期的な清掃や修繕が必要です。
それ以外にも、プールやジム、庭園などの設備を備えた物件は、それらの設備の管理や維持に費用がかかります。

土地の需要が低い

さらに、土地自体の需要の低さも挙げられます。
土地の需要は、その場所の地理的な要因に影響を受けます。例えば、交通の便が悪い場所や不便な立地条件、周辺のインフラや施設の不足などがあると土地の需要が低下してしまいます。
土地の需要は地域の発展性にも関連しています。将来的な発展性が低い地域では、需要が限定的である可能性も高いでしょう。

利回りが低い物件のメリット3選！

利回りが高ければ良いとは一概に言えず、逆にリスクが相応に存在しているということをお伝えいたしました。
こうした利回りの高い不動産投資のリスクを踏まえたうえで、改めて利回りの低い物件へ投資をするメリットを見ていきましょう。

入居率が安定している

まず、入居率が安定しやすいというのが挙げられます。
入居率が安定しやすい物件は、常に家賃収入が入ってくるため、安定的なキャッシュフローを確保できやすいです。利回りが低くても安定した収入が見込めることで、毎月の収益を得ることができます。
入居率が安定している物件は、リスクの軽減につながります。空室率が低いことで、収益の減少リスクやキャッシュフローの乱れを最小限に抑えることができます。
入居率が安定している物件では、運営の簡素化が期待できます。頻繁な入居者の入れ替わりや広告・募集活動の必要性が少なくなるため、管理の手間やコストも減らせます。

土地の需要が高い

続いては、土地の需要が高いというものです。
土地の需要が高い地域では、不動産の資産価値が安定する傾向があります。需要の高い土地は希少性があり、需要と供給のバランスが保たれることが多いため、価格の大幅な下落リスクが低くなります。
また、需要が高い土地という事は、それだけ人が多く住んでいる地域であることをさしています。将来的な発展が見込まれるため、土地の価値が上昇する可能性もあるでしょう。
さらに、交通の便や生活施設へのアクセスが良いなど、優れた立地条件を備えていることが多いです。これにより、賃貸需要や売却時の需要が高まり収益性や流動性が向上します。

築年数が浅い

築年数が浅い物件もメリットがあります。
築年数が浅い物件は、建物や設備の状態が良く、メンテナンスや修繕が比較的少なくて済みます。これにより、物件の資産価値を保持しやすくなります。
将来的に再販売や再賃貸を行う際に、築年数が浅いことは資産の魅力となり、投資家にとってプラスの要素となります。
築年数が浅い物件は、住宅需要の高まりに合わせて需要が見込まれます。特に新築や築数年の物件は、新しさや快適さが求められる傾向があり、居住先として選ばれる可能性が高くなります。
築年数が浅い物件は、新しさや品質の高さが魅力となり入居者を獲得する確率も高いというメリットもあります。

不動産投資の利回りの最低ラインはどのくらい？

不動産投資の利回りの最低ラインは一概には言えません。利回りは物件の種類や地域、需要・供給のバランス、経済状況など多くの要素に影響を受けるため、一律に決められるものではありません。
ただし、一般的には不動産投資において利回りの目安とされるものがあります。例えば賃貸物件の場合、年間の家賃収入を物件の取得価格で割った「家賃収入利回り」が利回りの指標となります。
利回りの目安としては、一般的には5%以上の利回りを目指すことが一般的ですが、地域や市場状況によって異なる場合があります。

まとめ

本記事では、不動産投資は利回りが低い方が良いとされている理由、そのほか最低ラインや利回りの高い物件のリスクなどを解説しました。
利回りだけに注目するのではなく、将来のキャピタルゲインや物件の保守・管理のコスト、資金の回収期間なども総合的に考慮することももちろん必要です。
不動産投資自体にも様々な方法がありますので、自分に合った資産運用の形を検討してみてください。

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