2024.01.11UP マンション経営の経費での節税ポイントとは？注意点なども解説！
マンション経営をするにあたって、さまざまな費用がかかりますが、
何が「必要経費」として計上できるのかをしっかり把握する必要があります。
節税対策にも大きく関わりますので、気になるところでしょう。
この記事では、マンション経営の経費として計上できる項目や節税対策のポイント
などを詳しく解説しますので、是非、参考にしてください。
マンション経営で計上できる経費
マンション経営では、かかった費用を経費として計上することができます。
①減価償却費や借入金の利息
②租税公課や保険料
③修繕費や管理費
④仲介手数料
⑤弁護士や税理士にかかる費用
⑥広告宣伝費
⑦接待交際費や交通費
⑧その他消耗品費など
これらの経費を活用することで税金対策にもつながります。注意点などもあわせて解説します。
減価償却費や借入金の利息
マンション経営で計上できる項目の中で、減価償却費が重要と言っていいでしょう。
これは、固定資産の購入費用を定められた期間で分割して毎年一定の定額を計上するものです。
定められた期間とは法定耐用年数です。購入した時に将来の減価償却費の見通しが立つので、
節税の実現も可能でしょう。
借入金の利息は経費として計上できますが、元本返済部分は経費になりません。
また、購入したマンションや土地そのものの費用も経費として
含まれませんので注意しましょう。
租税公課や保険料
不動産の取得などで生じる税金は経費として計上でき、主なものは以下となります。
・固定資産税
・都市計画税
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
ただし、住民税や所得税などの税金は経費の対象外ですので注意しましょう。
不動産投資の場合、ほとんどが保険会社と契約し地震保険や火災保険に加入しますが、その保険料も経費として計上することができます。
ただし、年度内に支払った保険料のみが対象となるので注意しましょう。
修繕費や管理費
修繕費とは建物の維持や修理のための支出で、建物の老朽化によるさまざまな修理や交換が必要となります。
マンション経営に関わる経費として以下があげられます。
・入居者が退去した後の修理や工事、設備交換の費用など
・建物の老朽化による修繕工事など
ただし、固定資産の価値を高めたりするような費用（資本的支出）は修繕費とは別に減価償却として毎年の経費となるので注意しましょう。
また、管理会社への仲介手数料、管理人や清掃業者に払う費用などは管理費として経費計上ができます。
仲介手数料
マンションを購入する場合、不動産投資会社に物件を紹介してもらい購入する方法が一般的でしょう。
この時に、不動産投資会社に支払う仲介手数料が経費として計上できます。
また、マンション経営した直後の入居者募集や空室が発生した際の入居者募集の依頼を不動産会社に任せますが、このとき不動産会社に支払う仲介手数料も経費として計上できます。
ただし、入退去者が多かった年は、必然的に仲介手数料が多くなりますので注意しましょう。
弁護士や税理士にかかる費用
賃料の未払いなど、なんらかのトラブルが発生し入居者の立ち退きをお願いする際に、多くの場合立ち退き交渉には弁護士をたてて対応します。
この交渉での弁護士報酬がマンション経営をスムーズに行うことにつながるため、経費として計上できます。
また、マンションを購入した際に確定申告などの財務関係の業務を税理士に委託するオーナーもいると思いますが、この時に発生する税理士への報酬も経費として計上できます。
広告宣伝費
マンションを購入した際には入居者を募集する必要があります。そのため入居者を確保する目的として物件の宣伝や販売促進など、管理会社に支払った広告宣伝費用は経費として計上できます。
マンション運営では入居者が入れ替わることも多くあり、発生しやすい経費と言えるでしょう。
ただし、管理会社に委託している場合管理会社が広告宣伝をするため、たとえオーナーが所有する物件の広告でも経費計上はできないので注意しましょう。
接待交際費や交通費
不動産投資に関係がある支出は接待交際費として経費に計上できます。
一般的に認められている例として以下があります。
・不動産投資会社の担当者などとの食事会の場合
・税理士と税務上の打ち合わせで飲食をした場合
・不動産投資家などとの食事会をした場合
ただし、個人的な食事会などは該当しませんので注意しましょう。
また、交通費も経費として計上できます。
・物件を購入や管理するための電車賃やガソリン代など
・マンション経営に関するセミナーの参加に使用したタクシーや飛行機代など
その他消耗品費など
マンションの経営に関係する消耗品を購入した際、ひとつあたり10万円以下のものは経費として計上できます。
例として以下が挙げられます。
・ノートやボールペンなどの文房具代
・パソコンやプリンター、インクジェット代
・デスクやチェアー代
・カメラや物件を撮影した写真の印刷代
ただし、10万円を超える消耗品は減価償却を行う必要があるので、高額なものを購入する場合は注意しましょう。
マンション経営での節税ポイントとは？
マンション経営での節税ポイントは３つです。
①青色申告で確定申告を行う
②所得が増えたら法人化を検討する
③領収書はしっかり仕分けしておく
節税の効果を高めるには、これらを意識することが重要です。
では、それぞれ詳しく解説していきましょう。
青色申告で確定申告を行う
税金の申告を行う場合、「白色申告」と「青色申告」があります。
青色申告をすることによって最大で65万円の控除が可能となるので、節税効果が期待できるのは青色申告を選択した方がいいでしょう。
ただし、青色申告の作成は白色申告より複雑で、細かい項目などが多数あります。
そのため、経費以外の金額を記入しないように注意しましょう。
税理士に依頼して手続きを代行してもらう方法もありますので、検討してみるのもいいでしょう。
所得が増えてきたら法人化を検討
マンションの経営が順調になり所得が増えてきたら、個人から法人へ移行すると節税の効果を得ることができます。
なぜなら、900万円を境に個人にかかる所得税および住民税と法人にかかわる法人税の税率が逆転するからです。
つまり、900万円を境に個人の方が税率が高くなるため、マンション経営は既に給与所得が900万円を超えている場合、法人化にした方が節税につながるということです。
ただし、法人化のタイミングは個々によって違い、また複雑でもありますので税理士に相談することをおすすめします。
領収書はしっかり仕分けしておく
マンション経営のために使ったお金と利用目的を証明するために、領収書は必要不可欠です。
領収書がないと税務署から指摘される場合もあるので、しっかりと保管しておく必要があります。
また、経費になりそうな支払いに関しては領収書を切ってもらい、必ず保管しておきましょう。
このように、マンション経営を始めるのであれば、常日頃から領収書を切ってもらい保管する習慣を身につけた方がいいかもしれません。
まとめ
マンションの経営で計上できる経費について解説してきました。
経費の対象と経費の対象外をしっかり把握する必要があります。
また、経費計上をするために領収書の保管の管理も必要となってきます。
オーナーとしてこれらを身につけることが、重要になります。
