2024.01.04UP ワンルームマンションの不動産投資とは？成功するための方法など解説！
将来の資産形成、安定した副収入を得ることができる、不動産投資が注目を集めています。
しかし、一戸建てや一棟のマンション、アパートを購入して運用するには多額の資金が必要になります。
この記事では、購入資金も比較的少なく、初心者でも始めやすいワンルームマンションの不動産投資について解説します。
不動産投資に興味のある方は、この記事を参考にして、まずはワンルームマンションの不動産投資から始めてみてください。
ワンルームマンションの不動産投資とは？
ワンルームマンションの不動産投資とは、マンションの一室だけを購入し、それを貸出して家賃収入を得る投資方法です。
通常の不動産投資は一戸建てや一棟のマンションを購入して運用するため、多額の購入資金が必要になります。
しかし、ワンルームマンションの不動産投資はマンションの一室だけで運用するため、購入資金も安く済みます。
そのため、不動産投資の初心者やサラリーマンに人気のある不動産投資です。
ワンルームマンションの不動産投資メリットやリスク
ワンルームマンションの不動産投資は、他の不動産投資と比べて比較的安価に購入できるため、初心者にも始めやすい投資方法です。
ただし、投資なのでメリットと同様にリスクも存在します。
次の章では、ワンルームマンションの不動産投資のメリットとリスクについて解説します。
ワンルームマンションの不動産投資メリット
ワンルームマンションの不動産投資のメリットは次の通りです。
・一戸建てや一棟マンションと比べて購入費用が安いので、初期投資費用を抑えられる。
・ワンルームマンションは単身者向けの物件で、駅前など単身者に需要のあるエリアに物件が多くあり、安定した家賃収入を得やすい。
・ワンルームマンションの減価償却費や管理費は、所得税の減税対象となるので節税対策になる。
・ワンルームマンションの固定資産税は、他の不動産投資に比べて小規模投資になるので、比較的軽減されることがある。
・ワンルームなので物件管理や管理状況の把握が比較的しやすく管理がしやすい。また、修繕費などの出費も抑えられる。
ワンルームマンションの不動産投資リスク
ワンルームマンションの不動産投資のリスクは次のようなものが挙げられます。
・空室になると収入はゼロになる。
・ワンルームマンションの場合、区分所有であるため土地に関する権利はほとんどない。
・区分所有であるため、自分自身ではどうすることもできない原因で資産価値が下がる可能性がある。
・ワンルームマンション投資は購入金額が少ないので、一戸建てや一棟マンション投資より節税効果が少ない。
・一般的な住宅ローンは固定金利を選ぶことがほとんどだが、不動産投資ローンのほとんどが変動金なので、金利が上がってローン返済に影響が出ることがある。
ワンルームマンションの利回り相場はどのくらい？
不動産投資において利回りは重要です。利回りが高いほど利益があるからです。
ワンルームマンションの利回りの相場は都心部を例に出すと、
新築で3％後半〜4％前後、築20年くらいまでの中古で4％〜5％半ば、築20年〜築35年で7％〜10％。
となっています。
ただし築年数が古くなるほどに空室リスクも高くなりますが、需要の安定したエリアでは収益性を確保しやすくなります。
また、物件の立地条件によって大きく異なり、都心部や駅に近い場所が利回りが低く、郊外や駅から遠い物件は利回りが高くなります。
物件選びにおいては立地条件と築年数をバランスよく考慮し、将来的な収益性を見据えることが重要です。
ワンルームマンションの不動産投資を成功するための方法
ワンルームマンションの不動産投資がどういう投資方法か、メリットとリスクについて解説しました。
次の章では、ワンルームマンションの不動産投資で成功するための方法について解説します。
成功のための物件選びのポイントなどを取り上げていきます。
中古を購入する
不動産投資というと新築の綺麗なマンションの方が入居者がすぐに決まってリスクが少ないイメージがあると思います。新築のワンルームマンションでの投資にも色々なメリットがあります。特に初めて不動産投資を考えている人には、以下の理由から、中古のワンルームマンションを購入して運用することをおすすめします。
・新築と比べて割安。
・価格が安いため利回りが高い。
・すでに入居者がついている物件の場合は、入居者を探すための時間や経費が省かれすぐに家賃収入を得ることができる。
このように、中古のワンルームマンションには、新築のワンルームマンションに比べていくつかのメリットがありますが、物件によっては、購入後にリフォームが必要となり、費用がかかってしまうことがあるので、見極めが大切です。
良い立地の不動産を選ぶ
ワンルームマンションの不動産投資では、空室＝収入0になるので、空室にならないようにしなければいけません。
そのためには、次のような魅力的な立地条件を備えた物件を選ぶことが重要です。
・駅に近い。
・スーパーやコンビニ、病院などの生活利便施設が充実している。
・治安がよい。
・将来の人口増加が見込まれる。
これらの条件を満たす場所にワンルームマンションならば、空室リスクを減らし安定した収入を得ることができます。
また物件価格は適正か、管理会社が信頼できるか、修繕費や管理費などのランニングコストが想定どおりかなどにも注意を払うことが重要です。
タイミングを逃さない
ワンルームマンションの不動産投資を始めるタイミングには以下のものがあげられます。
・低金利でローンを組みやすいとき。
・資金に余裕ができたとき。
・良い物件を見つけたとき。
・融資をしてくれる金融機関を見つけたとき。
・インフレの兆候があるとき。
上記のタイミングを参考に、ワンルームマンションの不動産投資を始めるか検討してください。
特に、立地が好条件で需要が高い物件を見つけることができれば、安定した家賃収入を得ることができるチャンスです。
良い不動産会社を選ぶ
ワンルームマンションの不動産投資で成功するためには、良い不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社には、空室対策、入居者管理、修繕管理、税務相談など、様々な業務を代行してもらえます。
また、サブリース契約を結ぶかどうかも検討しましょう。
サブリース契約とは、オーナーが管理会社に物件を貸し、管理会社が入居者を募集して家賃をオーナーに支払う契約です。
サブリース契約は空室リスクを軽減できますが、家賃収入が減る可能性もありますので、メリットとデメリットを比較して慎重に検討してください。
収支シミュレーションは長期で行う
不動産投資の収支シミュレーションは長期的に行う必要があります。
なぜなら、不動産投資は短期的な価格変動に左右されるため、1年や2年単位では、正確な収支を把握することができないからです。
少なくとも10年単位で行うことをおすすめします。
この期間であれば、不動産価格の変動や家賃相場の変化などの影響も考慮することができます。
また、不動産投資の収支シミュレーションを行う際には、以下の点に考慮して収支シミュレーションを行うようにしてください。
・物件の購入価格
・ローンの金利
・家賃相場
・修繕費
・管理費
・固定資産税
・都市計画税
・所得税
・固定資産税
まとめ
ワンルームマンションの不動産投資は、比較的安い購入資金と一部屋だけの運用で初心者にも始めやすい投資です。
ただし、空室になると収入がゼロになるなど、様々なリスクがあることを忘れてはいけません。
しかし、メリットとリスクを十分に理解し、計画を立ててリサーチすることで成功の可能性が広がります。
この記事を参考にして、ワンルームマンションの不動産投資で成功を掴んでください。
