2023.12.24UP
サラリーマンの不動産投資のメリットとは？
税金や収入、経費など解説！
安定した収入を得ているサラリーマンですが、社会情勢が変わる中、将来の不安を抱えている方も多いと思います。
実は、不動産投資を始めるサラリーマンが増えていることをご存知でしょうか。
この記事では、サラリーマンが不動産投資を始めるメリットや節税対策など詳しく解説していきます。
これから不動産投資を始めてみたいと考えている方の参考になれば幸いです。
サラリーマンの不動産投資のメリット
サラリーマンの不動産投資のメリットとしていくつかありますが、ポイントは3つです。
①銀行からの融資が通りやすい。
②本業に影響が出ない。
③節税対策になる。
では、これらの内容を具体的にわかりやすく解説していきましょう。
銀行からの融資が通りやすい
不動産投資を始めるにあたり、ほとんどの方は金融機関でローンを組みます。
その際、長期にわたって返済をしていく訳ですが、金融機関側は安定した返済能力を見極めます。
サラリーマンは毎月一定した給料と年2回のボーナスを支給される雇用形態が多いため、金融機関側は
融資を出しやすいです。
不動産投資の融資での審査で主に見られているのは、
・年収
・勤務先
・職種
・勤続年数
特に、勤続年数が長いほど評価が高いようです。
本業に影響が出ない
サラリーマンの仕事をしながら不動産投資を行えるかと心配する方も多いと思います。
マンションの入居者の管理や建物の管理など一人ではかなり難しいでしょう。
しかし、不動産投資でやらなければならない業務を管理会社に委託することで、負担を軽減することができ、
本業に影響をもたらすことがなくなります。
また、不動産所得の税務書類や確定申告も税理士に委託できるので、忙しいサラリーマンの方でも本業に
支障が出ないでしょう。
節税対策になる
サラリーマンが不動産投資を行うと、本業の給与収入と不動産収入を得ることになります。
この2つの所得金額すべてを合算した金額に所得税が課税されるため、不動産所得が赤字であれば課税対象額を
低く抑えることが可能となります。
これを「損益通算」といいます。
マンション投資を行うと、最初の1〜2年は物件購入時にかかった費用などで赤字が出やすくなります。
家賃収入が入ってきても会計上赤字であれば、結果的に税金が減って節税へとつながります。
サラリーマンで不動産投資を始められる年収はどのくらい？
金融機関からローンを借りて不動産投資を始める場合、年収はどのぐらい必要なのでしょうか。
「不動産投資に必要な年収＝不動産投資で融資を受けられる年収」
つまり、投資をする方の年収がローン審査のカギとなります。
金融機関によって異なりますが、融資の基準は年収700万円とされているようです。
年収500万円でも、プラスの要素があると融資を受けられる可能性はありますが、そのプラス要素とは、
物件価格の20％以上の自己資金がある場合や世帯年収が700万円以上になることが条件のようです。
サラリーマンの不動産投資の必要経費の種類
不動産投資で認められる必要経費の種類は大きく分けて14種類あります。
（1）ローンの金利 （2）火災保険料や地震保険料
（3）管理会社への管理委託料 （4）建物の管理費
（5）仲介手数料や広告宣伝費など （6）不動産の修繕費
（7）固定資産税などの税金 （8）税理士や司法書士への報酬
（9）通信費 （10）不動産投資目的で使う旅費や交通費
（11）自動車の関連費用 （12）書籍代やセミナー代など
（13）交際費 （14）減価償却費
サラリーマン不動産投資の節税対策とは？
サラリーマンの不動産投資には節税効果が期待できます。
節税対策のポイントは以下の3つです。
①確定申告は青色申告を行うこと。
②収入が増えてきたら法人化すること。
③必要経費を計上すること。
これらについて詳しく解説していきましょう。
確定申告は青色申告を行う
確定申告には「青色申告」と「白色申告」がありますが、節税対策につながるのは「青色申告」です。
青色申告のメリットは２つ。
①家賃収入などで収支が黒字だった場合、最大65万円の「青色申告特別控除」が適用される。
②「青色事業専従者給与」が経費として認められる。
同居している家族を従業員としてみなし、その給与を経費として計上できることです。
白色申告にも同様の経費がありますが、上限があるため青色申告の方が節税効果が大きいと言えるでしょう。
収入が増えてきたら法人化する
不動産投資の収入が増えてきたら、法人化にすることをおすすめします。
個人の所得税率は、所得が高くなればなるほど税率が高くなる「超過累進税率」です。
課税所得が900万円を越えると税率は約33％になりますが、法人は課税所得が増えても基本税率は変わりません。
また、課税所得が800万円以下の中小法人はさらに税率が低くなります。
ただし、法人化にする際には司法書士費用、法人の運営には税理士費用や法人住民税などの費用がかかるので、
メリット、デメリットを把握しておきましょう。
必要経費を計上する
経費計上は課税所得を減らすことで、節税効果があります。
家賃収入から必要経費を差し引くことで、課税対象となる所得が減少するため、税金が安くなり節税につながるという訳です。
家賃収入（所得）ー必要経費＝課税対象となる所得
このように、必要経費が増えるほど課税対象になる所得が下がり、納税額も下がります。
また、給与所得である兼業投資家であれば「損益通算」という仕組みによって不動産投資の赤字を給与所得と
相殺することで、納税額を抑える効果も期待できます。
サラリーマンが不動産投資を始める割合ってどのくらい？
サラリーマンが不動産投資を始める割合はどのぐらいなのかをご存知でしょうか。
実は投資家の40％以上がサラリーマンです。
やはり、不動産投資はサラリーマンとして働きながら家賃収入が得ることができ、加えて、手間がかからずに投資ができる
という理由が人気のようです。
また、本業が忙しいサラリーマンでも不動産投資なら、管理会社に委託することでご自分がすることはほとんど無く、
家賃収入を得ることができます。
だからこそ、不動産投資はサラリーマンには最適です。
まとめ
人気の不動産投資ですが、サラリーマンにとってのメリットは3つです。
①銀行からの融資が通りやすい
②本業に影響がでない
③節税対策になる
しかし、不動産投資で利益を得るためには、税金や必要経費などをしっかり把握しないと節税にはつながりません。
不動産投資の勉強もご自分のためには必要です。