2023.12.23UP
マンション投資の利回り相場とは？
何％が理想的なのかも解説！
マンション投資は不動産投資の中でも人気の高い投資方法です。
しかし、マンション投資を成功させるには、物件の選び方や経営計画が重要です。
その際に参考になるのが、マンション投資の利回り相場です。
利回りとは、物件価格に対する年間の家賃収入の割合を表す指標で、マンション投資の収益性を測る基準となります。
では、マンション投資の利回り相場はどのくらいなのでしょうか？
また、理想的な利回りは何％なのでしょうか？
この記事では、マンション投資の利回り相場と理想的な利回りについて解説します。
マンション投資の利回り相場はどのくらい？
マンション投資の利回り相場は、物件の種類や立地地などによって異なります。
一般的には、都心よりも地方、ワンルームよりもファミリー向けの方が利回りが高くなる傾向があります。
しかし、それだけではなく、物件の築年数や設備、周辺環境なども影響します。
ここでは、大まかな傾向として、都心と地方、ワンルームとファミリー向けのそれぞれの利回り相場を見てみましょう。
都心のワンルームマンションの利回り相場
都心のワンルームマンションは、単身者や学生などの需要が高く、空室率が低いことが特徴です。
そのため、家賃収入が安定しやすく、リスクが低いと言えます。
その反面、物件価格が高くなるため、利回りは低くなります。
都心のワンルームマンションの利回り相場は約2%〜3%と言われています。
これは、全国平均よりも低い水準ですが、都心では需要が高いために物件価格が上昇しやすく、売却時にも値上がりする
可能性があります。
そのため、都心のワンルームマンションは資産価値が高いと言えます。
都心のファミリー向けマンションの利回り相場
都心のファミリー向けマンションは、家族連れやカップルなどの需要が高く、家賃収入が高いことが特徴です。
しかし、その分入居者の入れ替わりが多くなるため、空室率が高くなったり、管理費や修繕費がかかったりする
リスクがあります。
また、物件価格も高いため利回りは低くなります。
都心のファミリー向けマンションの利回り相場は約2%〜3%と言われています。
これも全国平均より低い水準ですが、都心ではファミリー向けの物件が少ないために需要が高く、家賃収入が安定しやすいと言えます。
そのため、都心のファミリー向けマンションは収益性が高いと言えます。
地方のワンルームマンションの利回り相場
地方のワンルームマンションは、物件価格が安くなるため、利回りが高くなる傾向があります。
しかし、その分需要が低くなるため、空室率が高くなったり、家賃が下落したりするリスクがあります。
また、地方では人口減少や経済縮小などの影響で不動産市況が悪化する可能性もあります。
地方のワンルームマンションの利回り相場は約4%〜6%と言われています。
これは、全国平均よりも高い水準ですが、地方では物件価格が下落しやすく、売却時にも値下がりする可能性があります。
地方のファミリー向けマンションの利回り相場
地方のファミリー向けマンションは、物件価格が安くなるため、利回りが高くなる傾向があります。
しかし、その分需要が低くなるため、空室率が高くなったり家賃が下落したりするリスクがあります。
また、地方では人口減少や経済縮小などの影響で不動産市況が悪化する可能性もあります。
地方のファミリー向けマンションの利回り相場は約5%〜7%と言われています。
これも全国平均より高い水準ですが、地方では物件価格が下落しやすく、売却時にも値下がりする可能性があります。
安定したマンション経営ができる理想の利回りは3%〜4%
マンション投資の利回り相場を見てみると、都心よりも地方、ワンルームよりもファミリー向けの方が利回りが高いことが
分かります。
しかし、利回りが高いからといって、必ずしも良い物件とは限りません。
実際には、利回りが高すぎる物件は将来的に収益が減少する可能性が高いと言えます。
そのため、安定したマンション経営を目指すならば、利回りが高すぎず低すぎない、3%〜4%程度の物件を選ぶことが
理想的です。
この範囲の利回りであれば、物件価格と家賃収入のバランスが取れており、長期的に見ても収益性が維持できると
考えられます。
また、この範囲の利回りであれば物件選びにも幅が出てきます。
都心でも地方でも、ワンルームでもファミリー向けでも、3%〜4%程度の利回りを持つ物件は存在します。
利回りは低い方が良い？その理由と注意点を解説！
マンション投資では、利回りは低い方が良いという以下の意見もあります。
・物件価格が安いと利回りが高くなりやすい
・安い物件は需要が低い傾向にある
・実質利回りを重視することが大切
その理由と注意点について以下で詳しく解説していきます。
物件価格が安いと利回りが高くなりやすい
利回りは物件価格に対する家賃収入の割合ですから、物件価格が安ければ安いほど、利回りは高くなりやすくなります。
しかし、物件価格が安いということは、それだけ需要が低いか、品質が悪いか、立地が悪いかのどれかである可能性が
高いです。
そのような物件は、将来的に家賃収入が減少したり、売却時に値下がりしたりするリスクが高くなります。
例えば、築年数が古くて設備が劣化している物件などは、物件価格が安くなりやすく、利回りが高くなりやすいです。
しかし、そのような物件は入居者の募集に苦労したり、家賃を下げざるを得なかったりする可能性があります。
また、売却時にも買い手がつきにくくなるため、売却価格や売却期間に不利になる可能性もあります。
安い物件は需要が低い傾向にある
安い物件は需要が低い傾向にあります。
需要が低いということは、入居者の募集や入れ替わりに時間や労力がかかったり、空室率や家賃下落のリスクが高まったり
します。
また、需要が低い物件は売却時にも買い手がつきにくくなるため、売却価格や売却期間に不利になる可能性もあります。
例えば、ファミリー向けの物件であっても、学校や病院などの施設が近くにない場合や治安や環境が悪い場合などは、
需要が低く物件価格が安くなりやすいため利回りが高くなりやすいです。
しかし、そのような物件は家族連れの入居者を惹きつけることが難しかったり、家賃を上げることができなかったりする
可能性があります。
また、売却時にもファミリー向けの物件を探している人は少なくなるため、売却価格や売却期間に不利になる可能性も
あります。
実質利回りを重視することが大切
マンション投資では、単純に物件価格と家賃収入の割合だけでなく、経営にかかる費用や税金なども考慮した実質利回りを重視することが大切です。
実質利回りとは、家賃収入から経営費用や税金を差し引いた純利益に対する物件価格の割合です。
実質利回りは、マンション投資の真の収益性を表す指標と言えます。
実質利回りが高い物件は、経営費用や税金が低く、純利益が高いことを意味します。
実質利回りが高い物件を選ぶことで、安定したマンション経営ができる可能性が高まります。
例えば、物件価格が高くても家賃収入が高く、経営費用や税金が低い物件は、実質利回りが高くなります。
そのような物件は、単純な利回りでは低く見えても実際には収益性が高いと言えます。
逆に、物件価格が安くても家賃収入が低く、経営費用や税金が高い物件は実質利回りが低くなります。
そのような物件は、単純な利回りでは高く見えても、実際には収益性が低いと言えます。
まとめ
マンション投資の利回り相場と理想的な利回りについて解説しました。
マンション投資の利回り相場は、物件の種類や立地によって異なりますが、一般的には都心よりも地方、ワンルームよりも
ファミリー向けの方が利回りが高くなる傾向があります。
しかし、利回りが高いからといって良い物件とは限らず、利回りが高すぎる物件は将来的に収益が減少するリスクが高いです。
そのため、安定したマンション経営を目指すならば、利回りが高すぎず低すぎない、3%〜4%程度の物件を選ぶことが理想的です。
また、単純な利回りだけでなく実質利回りを重視することも大切です。
マンション投資は長期的な視点で行うことが必要ですから、物件選びには慎重になることをおすすめします。