2023.12.20UP
ワンルームの不動産投資とは？
メリットや注意点なども解説！
「不動産投資はしてみたいけど、莫大な資金がないため手が出せない」とあきらめている方が多いのではないでしょうか。
しかし、あきらめる必要はないかもしれません。
一部屋から運用できる「ワンルームマンションの不動産投資」という方法があります。
この記事では、ワンルームマンションの不動産投資についてメリット・デメリットなどを詳しく解説していきます。
ワンルームの不動産投資とは？
ワンルームマンションの不動産投資とは、主に単身世帯をターゲットにしたワンルームマンションを購入・運用して、
毎月の家賃収入を得るという投資方法です。
比較的少ない自己資金と、低いリスクで始められるのが特徴であるため、会社員や公務員などいわゆるサラリーマンに
人気です。
そのため、初心者向けの不動産投資と言えるのではないでしょうか。
ワンルームマンション投資のオーナーとして不動産投資を始めるには、
・金融機関でローンを組む。
・家賃収入からローンの返済をする。
これらを行うことが一般的に必要となります。
ワンルームの不動産投資のメリット
ワンルームマンション投資は、一棟丸ごと購入するよりハードルが低い投資ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。
ポイントは3つです。
①資金が少なくても始めやすい。
②需要が高い物件であれば安定収入が得られる。
③減価償却費で給与所得との損益通算が可能である。
ここからは、それぞれのメリットについて詳しく説明しましょう。
資金が少なくても始めやすい
不動産投資において、資金が少なくても始めやすいということは、最大のメリットではないでしょうか。
一般的に一棟を購入した場合、物件にもよりますが数千万円〜数億円といった費用が必要となります。
しかし、ワンルームマンション投資では、新築物件でも2千万円〜数千万円、中古物件になると1千万円〜数千万円ほどの
費用で投資を始められます。
また、不動産投資ローンを組む際の、金融機関による審査も通る可能性があるという点では、チャレンジがしやすいのでは
ないでしょうか。
需要が高い物件であれば長期で安定収入を得られる
ワンルームマンションを借りる方が多いと、賃貸需要は安定し収入も得ることができます。
では、どのような方がワンルームマンションを借りるのでしょうか。
・一人暮らしの学生
・一人暮らしの社会人
・単身赴任者
つまり、この方たちに需要があるのです。
では、どのような立地条件が好まれるのでしょうか。
・近隣に大学や企業などがある。
・最寄り駅から徒歩10分以内である。
・近隣にスーパーやコンビニがある。
このエリアの物件は需要が高く、空室のリスクも軽減されます。
減価償却費で給与所得との損益通算が可能
ワンルームマンション投資では物件取得費がかかります。
物件取得費は、耐用年数に応じて減価償却費を毎年経費として計上することで、給与との損益通算が可能になります。
では、減価償却費について説明しましょう。
そもそも減価償却とは、資産は時間経過と共に価値が減っていくという考えです。
減価償却費とは、固定資産の価値の低下を事前に考えて、会計期ごとに見積もる費用のことを言います。
損益通算とは、赤字と黒字を相殺することを言い、赤字の所得を他の黒字の所得から差し引くことです。
ワンルームの不動産投資の注意点
ワンルームマンション投資は誰でも始めやすい投資であり、メリットもあります。
しかし、リスクを知っておくことも必要でしょう。
リスクのポイントは3つあります。
①空室リスク・災害リスクがある。
②収支がマイナスになることがある。
③不動産価格の下落リスクがある。
では、これらについて詳しく説明しましょう。
空室リスクや災害リスクなどがある
空室期間が長かったり、入居者が家賃を滞納したりすると収入はゼロになってしまいます。
空室をできるだけ発生させないためのポイントは2つです。
①人気のエリアを探す。
②維持管理をするために、信頼ある不動産会社に委託をする。
この2つは空室リスクを避ける要因として、欠かせないでしょう。
日本は、地震が多く発生する国なので、大きな地震や台風などに見舞われ、甚大な被害を受けると収入は
途絶えてしまいます。
また、損傷によりマンションの価値が下がる場合もリスクが発生します。
収支がマイナスになることもある
不動産投資の収支では、家賃収入のほかにさまざまな必要経費が発生します。
・各種税金
・管理費
・借入金の利息
・修繕積立費
・保険料
・減価償却費
ローン返済や諸経費が家賃収入を上回ると収支がマイナスとなります。
収入＋資産の売却額が投資額を上回ることが成功のポイントと言われていますので、収支のバランスを考えて
不動産投資を行う必要があるでしょう。
不動産価格の下落リスクがある
マンションの資産価値は築年数による経年劣化だけでなく、周辺の環境が大きく変化することも下落する要因と
されています。
・商業ビルの移転
・スーパーやコンビニなどの移転
マンション購入時に周辺の変化を気にする必要があるのは、このような移転などで人口減少による不動産の価格変化の
リスクがあるからです。
投資を行う上で、数年後、数十年後の想定をしておくことも重要でしょう。
他の不動産投資とワンルームの不動産投資の違い
ワンルームマンション投資の他にどのような不動産投資があるのでしょうか。
その違いについて説明していきましょう。
・一棟投資：マンション・アパートなどを一棟所有し、複数の入居者から家賃収入を得る方法。
・区分投資：分譲マンションなどの1室のみを所有し、その部屋を借りる入居者から家賃収入を得る方法。
・戸建投資：戸建住居を所有し、賃借人である入居者から家賃収入を得る方法。
ちなみに、ワンルームマンション投資は区分投資のうちの、一人暮らしから二人暮らし向けの比較的コンパクトなタイプの
物件に特化した投資です。
ワンルームの不動産投資の始め方
ワンルームマンション投資を始めたいと思っても、何から始めたらいいのか
悩む方も多いと思います。
基本の始め方として挙げられる6つを紹介しましょう。
①情報収集をして、基本的な投資の勉強をしておきましょう。
②金融機関の審査のためにも自己資金を用意しておきましょう。
③予算に見合った物件を探しましょう。
④物件の築年数や周辺環境など細かく調査しましょう。
⑤理想の物件を見つけたら、購入の申し込みと金融機関へローンを申し込みましょう。
⑥売買契約の締結・ワンルームマンションの購入後、投資開始です。管理会社に業務委託することをおすすめします。
まとめ
ワンルームマンション投資とは、主に単身世帯向けのワンルームマンションを1部屋単位で購入し、毎月の家賃収入を得る
投資方法です。
少ない自己資金で始められるなど投資としての人気はありますが、その反面、デメリットにも注意が必要です。
ご自分に合った投資方法で無理なく投資を始めてみてはいかがでしょうか。