2023.12.03UP 不動産投資の利回りとは？相場や計算方法なども解説！

投資の勉強をしていると、「利回り」という言葉を目にすると思います。
利回りは、投資した金額に対して得られる利益の割合のことをいいます。
もちろん不動産投資でも収益を出していくために「利回り」は重要になります。

この記事では、不動産投資の利回りについて、相場や計算方法なども含めて解説していきます。
不動産投資を検討している方は、正しい利回りの知識を得て不動産投資に活かしてください。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資の利回りとは、投資した金額に対して得られる年間収益の割合のことをいいます。
この利回りは、不動産投資の収益性を判断する指標の一つです。
次の章では、利回りにおける年間収益割合とはどういうものか、また利回りの種類、実質利回りの重要性について解説します。

投資金額に対する年間収益割合

年間収益割合とは、投資した金額に対して得られる年間収益の割合のことをいいます。
不動産投資では、投資用に購入した物件から得られる1年間の家賃収入の割合を利回りとして計算します。
この利回りが高ければ高いほど収益性は高いといえます。
しかし、利回りだけで不動産投資を判断することは危険です。
不動産投資には、空室リスクや修繕費などのリスクが伴うため、利回り以外にもリスクを検討した上で
不動産投資をする必要があります。

3つの利回りの種類

不動産投資の利回りには、表面利回り(グロス利回り)、実質利回り、想定利回りの3種類があります。
表面利回り: 税金や管理費を含まず、単純に投資金額に対する年間家賃収入の割合です。
実質利回り: 表面利回りにローンの利息や固定資産税などの諸経費を加えて計算される割合で現実的な利回りを示します。
想定利回り: 満室と仮定して、将来の見込みや予測に基づいて計算される利回りです。

不動産投資を行う際には、3種類の利回りを総合的に判断することが重要です。
表面利回りだけで判断すると、実際の収益が低くなる可能性があります。
実質利回りや想定利回りを考慮することで、より現実的な収益を予測することができます。

実質利回りが重要

3種類の利回りがありますが、一番重要なのは実質利回りです。
実質利回りは、表面利回りにローンの利息、固定資産税、管理費、修繕費などの諸経費を加えて計算することで、
より正確な収益を予測できるからです。
主要な経費の支出が多ければ利益は減り、逆に支出が少なければ利益は増えます。
そのため、不動産投資をする際には、実質利回りを重視して物件を選ぶことが重要です。
実質利回りを計算することで、将来の運営コストや税金、修繕費などを正確に見積もり、リスクと収益性を総合的に
判断することができます。

利回りの相場はどのくらい？

どんな投資でも利回りがいいに越したことはありません。
それは不動産投資でも同じこと。
次の章では、不動産投資の利回りの相場が気になっている人のために、平均的な利回りの相場、地域ごとの理想的な
利回りについて解説します。

平均的な利回り相場

不動産投資の平均的な利回り相場は、物件の種類や立地、築年数などによって異なります。
一般的には、全国平均だと、区分マンション：約5.0%、戸建て：約7.0%、一棟マンション：約7.5%となります。
ただし、実際には利回りがもっと高い物件もあれば、もっと低い物件もあります。
利回り相場を検証するには、複数の不動産会社や不動産情報サイトから情報を収集し、比較検討することが重要です。
また、不動産投資の専門家に相談することも有効です。

地域ごとの理想的な利回り

不動産投資の利回りは、物件の所在地、築年数、立地、周辺環境などによって異なりますが、概ね次のようになります。
都心部：4～5％、地方都市：6～7％、地方：8～10％
築年数が古い物件や立地が悪い物件、周辺環境が悪い物件は利回りが高くなる傾向がありますが、修繕費や入居率、
治安の悪さなどのリスクも存在します。
不動産投資をする際には、利回りだけでなく、物件の所在地、築年数、立地、周辺環境などの要素も考慮して慎重に判断することが重要です。

利回りの計算方法

次に3種類の利回りの計算方法を解説します。
実質利回り = (年間家賃収入 - 年間諸経費) ÷ (物件価格+購入時の諸経費）× 100
表面利回り = 現状の年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
想定利回り = 満室時の年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

不動産投資では、利回りだけで判断するのは危険です。
利回りが高くても、物件の所在地、築年数、立地、周辺環境などによってリスクが増える可能性があります。
物件を選ぶ際には、3種類の利回りと合わせて総合的に判断することが重要です。

まとめ

以上、不動産投資の利回りについて解説しました。
不動産投資では、利回りが高い方が収益が上がる傾向がありますが、利回りが高くても購入金額や修繕費、
空室率によっては収益が低くなります。
しかし、物件の所在地、立地条件、築年数、周辺環境を入念にリサーチし、利回りを計算して総合的に判断することで、
リスクを抑えることができます。
不動産投資を検討している方は、ぜひこれらの要素を参考にして、不動産投資で成功を掴んでください。