2023.11.30UP
マンション投資のやり方とは？
具体的な手順や確定申告なども解説！
マンションの投資を始めたいけいど、何をどのように進めたらいいのか
分からない方が多いのではないでしょうか。
投資について基本的な流れを知ることで、今まで抱いていた疑問や不安も解消されると思います。
この記事では、マンション投資の具体的な手順や確定申告のやり方など詳しく解説していきます。
マンション投資のやり方とは？具体的な手順を紹介！
マンション投資を始めるには５つのポイントがあります。
①物件を探して利回りをシミュレーションする。
②不動産投資ローンの申し込みをする。
③契約と残金決済をする。
④火災保険などの加入申し込みをする。
⑤物件管理を委託する場合は管理会社を探して契約する。
これらの具体的な内容を解説していきましょう。
物件を探して利回りをシミュレーションする
マンション投資で重要なのは、物件選びです。ポイントはズバリ、立地です。
立地選びがマンション投資の結果を決めると言っても過言ではないでしょう。
ここで注意して頂きたいのが、利回りだけを優先して物件を選ばないことです。
利回りが高い物件であっても空室が長ければ収入にはなりません。
マンションの利回りは、物件の立地や利便性などで変動するからです。
利回りは下記のような計算方法です。
表面利回り：現状の年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り：（現状の年間家賃収入-年間諸経費）÷（物件価格（税込）＋購入時諸経費）
不動産投資ローンの申し込み
マンション投資を始める際に、ローンを利用する方がほとんどではないでしょうか。
不動産投資ローンは、契約と同じタイミングで金融機関に申し込みます。
書類の準備には
①本人確認書類：印鑑証明書・マイナンバーカードなど
②所得を証明する書類：源泉徴収票・住民税課税証明書など
③金融資産を確認できる書類：預金通帳・金融資産の残高証明書など
④借入状況がわかる書類：ローン償還予定表・返済明細書
⑤健康診断書（団体信用生命保険加入時の場合）
⑥投資対象不動産に関する書類：売買契約書・賃貸借契約書などがあります。
契約と残金決済
不動産投資ローンの融資が決定したら、借り入れたお金を消費し、借入額と同額の金銭返済を約束する
金銭消費貸借契約を金融機関と交わします。
そして、売主から買主への物件の引き渡し日が不動産売買の最終段階であり決済日となります。
決済日当日は物件の残金を支払わなければなりません。それが残金決済といい、以下の費用がかかります。
・登記費用
・仲介手数料の支払い
・司法書士への報酬の支払い
火災保険などの加入申し込み
金融機関から融資を受けて物件を購入するには、その物件を対象とした火災保険の加入が条件となります。
つまり、火災保険に加入しないと融資は受けられないのです。
これは、火災や自然災害などで融資対象の物件が消失してしまっても保険金が支払われるようにしておくことで、
金融機関が融資の回収不能というリスクを回避する目的があるからです。
◯火災・落雷・破裂・爆発
◯風災・雹災・雪災
これらは、加入必須の基本保証ですが、他に任意で加入選択ができる特約保証が一般的です。
保証内容をしっかり確認しておきましょう。
物件管理を委託する場合は管理会社を探して契約
物件の管理・運営をオーナー自らする方法もありますが、管理会社に委託して管理・運営を行なってもらう方法が
一般的でしょう。
所有している物件の設備不良や水漏れなどのトラブルを、経験やノウハウを持った専門家がすべて対応し処理してくれるのが管理会社です。
したがって、管理会社を選ぶ際には評判や仕事ぶり、集客力などをしっかりリサーチしてから契約することをおすすめします。
マンション投資を成功させるためのポイント
ここまで、マンション投資のやり方を解説してきましたが、マンション投資を成功させるためのポイントは3つです。
①物件は入念にリサーチすること。
②実質利回りを計算すること。
③リスクと費用を把握しておくこと。
それでは、解説していきましょう。
物件は入念にリサーチする
マンション投資で収益を得るには、やはり物件選びが最も重要と言っていいでしょう。
そのためには、入念にリサーチする必要があります。
①賃貸需要が高いエリアを選ぶ
駅に近い・コンビニが近い・職場に近いなど利便性が高い立地
②新築物件か中古物件か選ぶ
新築物件はまだ入居者がいないので、設備などが新しいため修繕の必要がありませんが、その分価格が
中古物件より高く設定されています。
中古物件の価格は、新築物件より安く設定されていますが、物件によってはリノベーションなどを行う必要があったりと
注意が必要です。
実質利回りを計算する
マンション投資を成功させるには、利回りを計算する方法を知っておく必要があるでしょう。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回り：年間家賃収入÷マンション購入価格×100
実質利回り：
（年間家賃収入－管理費、修繕費などの必要経費＋固定資産税）÷（マンション購入価格＋登記手数料などの必要経費）×100
表面利回りだけを計算すると黒字でも、実質利回り計算をすると赤字になる場合もありますので注意しましょう。
リスクと費用を把握しておく
マンション投資にリスクはつきものです。
また、多額な費用も必要となる場合もあるため、ゆとりのある資金計画を立てることが大切ではないでしょうか。
ポイントは2つです。
①利回りの計算や収支のシミュレーションなどを厳しめに設定しておく。
②ローンを利用する場合は自己資金を多めに準備しておく。
これらをしっかり把握することで投資の失敗を回避することができ、成功へと導いてくれるでしょう。
マンション投資の確定申告のやり方も解説！
不動産所得が20万円を超えていると、サラリーマンでも「確定申告」が必要となります。
では、確定申告までの流れを解説しましょう。
①必要書類を揃える。
申告用紙・収入に関する書類・必要経費に関する書類など
②確定申告を作成する。
国税庁からダウンロード
③税務署に提出する。
e-Taxで自宅から申告も可能
④税金の納付・還付
現金納付：3月15日までが納税期限 振替納税：4月下旬ごろに自動引き落とし
還付が発生する場合：申告から１〜２ヶ月後に指定口座に振り込まれる
確定申告をしないとペナルティが発生しますので注意してください。
まとめ
マンション投資を始めるにあたって、具体的な手順や流れを解説してきました。
大きな金額が動くマンション投資。事前の準備や自己資金の確保などやるべきことは多いでしょう。
しかし、一人で頑張らず専門家（管理会社等）の意見も取り入れることがマンション投資の成功へとつながるでしょう。