2023.11.28UP 土地オーナーの不動産投資利回りはどのくらい？
計算方法も解説！

初期費用を抑えて不動産投資をしたい方、空いた土地を有効活用したい方に、おすすめしたい土地オーナーとしての
土地活用について解説します。
・土地オーナーに不動産投資は向いているのか
・土地オーナーとして不動産投資をした場合の利回り
・土地オーナーとしての土地活用
以上3つを詳しく解説します。
高い収益を得るためには、土地活用や利回りについての知識を深めることが大切です。

土地オーナーには不動産投資は向いている？

土地を所有していても、有効活用できていなければ知らないうちに損をしている可能性があります。
土地を所有している土地オーナーには不動産投資がおすすめです。
ここでは、利回りが高い不動産投資や、どの土地で高い利回りが期待できるかについて解説します。

土地オーナーは利回りが高い不動産投資ができる

一般的に、不動産投資を行うには土地を含めた物件を購入します。
土地を含めて物件を購入するため「ハイリスク・ハイリターン」もしくは「ローリスク・ローリターン」となる可能性が高いです。
しかし、初めに土地を所有し、土地オーナーとして不動産投資を行うことで「ローリスク・ハイリターン」を期待できます。
土地を所有している場合、期待されるのは初期費用を抑えることによる利回りの高さです。
将来の安定した収入を得るために、土地を所有しているのであれば不動産投資を行うことをおすすめします。

土地オーナーであれば都心の方が利回りは高い

土地を所有している場合、初期費用を抑えることができます。
建築費は地方も都心も変わらないため、都心の方がより高い利回りが期待されます。
都心では人口の流入が多く、賃貸物件への需要が高いため空室のリスクが低く、高い水準での利回りを維持することが
できます。
地方に住みながら、都心の土地オーナーとなり不動産投資を行うこともできますが、緊急時の対応などに備えておくことが
重要です。
また、都心で土地オーナーとなるのであれば、近隣の施設へのアクセスや周囲のマンションなどの需要、空室状況、賃料など
調査しておきましょう。

利回りとは？

利回りとは、物件を購入した価格に対する1年間の収益の割合のことです。
利回りには表面利回りと実質利回りがあり、それぞれを把握することでより安定した収益を目指すことができます。
ここでは表面利回りと実質利回りの計算方法について解説します。

表面利回りと実質利回り

表面利回りとは、購入した物件の価格に対してどの程度の家賃収益が見込めるかを表しています。
表面利回りの中には物件の修繕費や管理費、維持費などの諸費用が含まれていません。
実質利回りとは、不動産仲介手数料や登記費用、各種保険などの初期費用、固定資産税や都市計画税、修繕費などの
ランニングコストを差し引いて計算します。
不動産収入を計算する場合、表面利回りではなく諸経費まで一緒に計算された実質利回りを把握しておくことが重要です。

利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は、1年間の家賃収入÷物件の購入価格×100です。
例えば、物件価格が2,000万円で家賃が5万円、部屋の数が15室の場合で計算した場合
家賃5万円×15部屋＝75万円、75万円(1ヶ月)×12ヶ月＝900万円
900万円÷2,000万円×100＝45%となります。

実質利回りの計算方法は、(1年間の家賃収入ー1年間の諸費用)÷(物件の購入価格＋購入時の諸費用)×100です。
実質利回りでは税金や建物の維持・管理費、固定資産税、都市計画税などを含めて計算するためより正確な収益の
把握をすることができます。

土地オーナーの土地活用例

土地を所有していて放置した場合でも、固定資産税などの税金はかかります。
土地のオーナーとして損をしないために土地活用を行うことが大切です。
ここでは、土地活用について商業テナントや居住施設、介護施設に分けて解説します。

商業テナント

土地オーナーとして土地活用を行う方法として、商業テナントを建てることが挙げられます。
商業テナントを建てるために適する広さは120坪以上です。
商業テナントは、コンビニエンスストアやドラッグストア、ショッピングモール、学習塾などがあります。
土地活用として商業テナントを建てるメリットは、アパートやマンションよりも賃料を高く設定できることです。
商業テナントを建てるデメリットとしては、景気の煽りによる家賃滞納や退居、移転のリスクがあります。
建設予定地に対して商業テナントへの需要があるか、安定した経営が可能かを見極めることが重要です。

居住施設

土地活用といえば、居住施設としてアパートや一棟マンションなどを建て、貸し出すことにより収益を得ることも
挙げられます。
賃貸住宅のメリットは、安定した収益を得られることや景気の煽りを受けにくいことです。
また、節税対策もできるため将来の年金対策にもなります。
賃貸住宅のデメリットは、空室のリスクや家賃滞納のリスク、修繕費などの急な出費などです。
家賃滞納がある場合、早期解決ができなければ回収困難となってしまうため注意しましょう。
管理会社と契約することで、家賃滞納や空室のリスクなどを回避することができます。

介護福祉施設系

現代の日本では高齢化が進み、核家族化が増えているため介護施設への需要が高まっています。
土地活用として介護施設を建てるメリットは、立地への条件があまり関係ないことです。
有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅は、要支援から入居が可能であり特に需要が高いといえます。
また、介護福祉施設は景気の煽りを受けることがほとんどないため、安定した収入を望むことができるでしょう。
介護事業者によっては、資本力や運営能力が低い場合があるため見極めることが大切です。

まとめ

土地オーナーは、すでに土地を所有しているため「ローリスク・ハイリターン」が期待できます。
また、実際に建物を建築する場合は、地方より都心の方が利回りが高くなる可能性が高いです。
利回りを計算するには表面利回りよりも実質利回りを重点に考えましょう。
土地活用として、商業テナントや居住施設、介護福祉施設系を建てることも挙げられます。
商業施設は景気の煽りを受けやすいため、安定した経営が可能であるかを見極めることが大切です。
不動産投資を行うには、しっかりと知識を身につけることで様々なリスクを減らすことができます。