2023.11.16UP
マンション投資におけるリスクとは？
回避方法やマネジメントも解説！
本記事では、マンション投資に関するリスクやデメリットなどについて詳しく解説していきます。
不動産への投資の一種であるマンション投資は、不労所得などの利益の面もあるので魅力的に見えるかもしれません。
しかし、投資である以上は必ずリスクが絡んでいるものです。興味のある方も、是非とも今回の記事でリスクについて
把握しましょう。
【新築マンション編】マンション投資における主なリスク
マンション投資とは、不動産市場でマンションを購入し、賃貸収入を得ることを目的とした投資のことです。
具体的には、投資家がマンションを所有し、それを入居者に貸して家賃収入を得ることで、不労所得を狙う
一種の不動産投資手法です。
しかし、投資である以上リスクも絡んでいるものなので、まずは新築マンションの投資リスクについて解説していきます。
普通借地権のリスク
まずは、普通借地権を利用した場合のリスクについてです。
新築マンション投資において、普通借地権という所有権の形態が選択されることがあります。
普通借地権は、土地の所有権を持たずに建物の所有権を持つ形態で、土地を一定期間借りる権利を有するものです。
普通借地権の契約期間が終了すると、土地は原則として所有者に戻ります。その際、新たに土地を借り直すか、
土地所有者と交渉して権利を延長する必要があります。
期間満了後の条件や交渉がうまくいかない場合、投資家は建物を失うリスクがあります。
土地所有者の状況や意向が変わることがあります。所有者が土地の用途を変更する、土地の再開発計画を進めるなどの
影響を受ける可能性があります。
定期借地権のリスク
続いては、定期借地権を利用した場合のリスクです。定期借地権とは、土地の所有権を持たずに一定期間の使用権を
取得する制度です。
定期借地権の場合、地主から土地を借りているため、土地使用料（地代）が発生します。この地代は契約期間ごとに
見直されることがあり、地価の変動や地域の需要供給バランスによって賃料が変動する可能性があります。
地主との交渉が必要な場合、賃料の交渉が難しくなることがあります。地主の要求と投資家の利益を調整することが
求められるため、交渉が難航することも想定できます。
自主管理マンションのリスク
自主管理の新築マンションでも、リスクは存在しています。
一見魅力的に見えそうな新築マンションですが、空室リスクがあります。入居者を見つけるまでの空室期間が長引くと、
家賃収入の減少が生じるのです。
自主管理マンションでは、入居者の募集やクレーム対応、解約の手続き、退去後の室内修繕などを投資家自身で
行うこととなります。費用や手間、専門知識の必要性があります。
こうした費用は自主管理マンションだと管理者が全額支払うことになるので、想定外の出費につながってしまう
可能性があります。
【中古マンション編】マンション投資における主なリスク
続いては、中古マンションへの投資をした場合に想定されるリスクについてです。新築とは築年数がある分、
異なったリスクを伴う事があります。
築古物件のリスク
築古のマンションは、経年劣化による修繕やメンテナンスが必要です。老朽化や設備の劣化に伴い、大規模な修繕や
リノベーションが必要になると、その分の費用が発生します。
築古のマンションは、新築物件と比較して設備やデザインが古くなっている場合があり、入居者からの需要が低下する
可能性があります。需要の低下によって空室率が上昇し、家賃収入の減少やキャッシュフローの悪化が考えられます。
新築物件やリノベーション済みの物件に比べて、築古のマンションの賃料競争力が低い場合があります。
これにより、入居者の獲得が難しくなる可能性があります。
競売物件のリスク
競売物件は通常価格が安い反面、リスクも高いことがあります。
競売物件はオーナーが滞納などで所有権を喪失した物件が多いため、放置やメンテナンス不足の恐れがあります。
購入後に大規模な修繕やリノベーションが必要な場合もあります。
競売物件には、所有権や抵当権に関する法的な問題がある場合があります。購入前に必ず権利関係を確認し、
法的なアドバイスを受けることが重要です。
競売物件の情報は限られていることが多く、内部の状態や問題点について詳細な情報が得られないことがあります。
これによって、購入後に予期せぬ問題に直面する可能性があります。
旧耐震基準マンションのリスク
旧耐震基準のマンションは、現行の耐震基準に比べて地震などの自然災害に対する耐性が低い可能性があります。
大きな地震が発生した際に、建物に損害を及ぼすリスクが高まります。
旧耐震基準のマンションを耐震補強するためには、改修工事が必要です。耐震性を向上させるための工事費用は
高額になることがあり、大きな支出が発生する可能性があります。
耐震性の低いマンションは、将来的に資産価値が低下する可能性があります。市場価値が下がることで売却時の利益が
減少し、投資の回収が難しくなることがあります。
マンション投資のリスク回避方法やリスクマネジメント方法
このように、新築であっても中古であっても、それぞれに利点がある反面リスクも存在しているのです。
どちらにしてもリスクを抱えなければならない以上、分かったうえでの回避方法や発生するのを想定した
リスクマネジメントをしていくことが重要です。
不動産経営に関する豊富な知識を身につける
不動産経営にはさまざまなリスクが潜んでいます。賃料滞納やトラブル、市場の変動などが考えられます。
不動産経営に関する知識を持つことで、これらのリスクを事前に把握し、適切な対策を講じることができます。
良い入居者を選ぶことは、リスクを軽減する大きな要因です。適切なテナントを見極めるためには、収入の確認や
過去の賃貸歴の調査などが必要です。
不動産経営には法律や契約に関する知識が必要です。賃貸契約や借地権の取り扱い、家主と入居者の権利と義務などを
理解することで、トラブルを防ぐことができます。
マンション購入前に確認すること｜入居率や利回り、耐震性など
入居率と利回りは、投資物件の収益性を評価するための重要な指標です。入居率は空室率を示し、高い入居率は安定した
家賃収入を意味します。
利回りは、投資した資本に対する利益率を示し、高い利回りを持つ物件は収益性が高いと言えます。
入居率と利回りを元に、将来のキャッシュフローを予測することができます。購入前に収支のバランスを見極め、
投資のリターンを評価できます。
また、耐震性が低い物件は地震などの災害に対するリスクが高く、修繕にかかる費用も考慮する必要があります。
不動産会社や管理会社は慎重に選ぶ
不動産市場や投資に関する専門的な知識を持つ不動産会社は、適切なアドバイスを提供してくれます。
適切な会社を選択出来れば、投資の計画や戦略、地域の選定などを通じて、成功の可能性を高める助けとなります。
不動産会社は地域の市場情報やトレンドに詳しい場合があります。適切なタイミングや地域の選定をするために、
正確な情報提供が重要です。
管理会社は入居者の選定や管理を担当します。信頼性のある入居者を選び、円滑な入居手続きやトラブルの解決を
行うことで、投資物件の価値を保つことができます。
まとめ
マンション投資を行う際、リスクを考慮しつつ対策を講じることは非常に重要です。
リスクが伴うものですが、慎重な計画と適切な対策を講じることでリスクを最小限に抑えながら成功を収めるのも
不可能ではありません。
定期的な家賃収入と家賃滞納に対する迅速な対応を考慮しつつ、プロのアドバイスや専門家の支援を受けながら
マンション投資を進めてみてください。