2023.10.03UP 投資用のマンション購入で注意すべき点は？
メリットや選び方など解説！

投資用マンションの購入を検討中の方へ注意すべき点とメリットや選び方を紹介します。
・投資用マンションを購入した場合のメリット
・ローンを組む場合の種類
・投資用マンションの選び方
マンションの購入には考える点がいくつもあります。
実際に投資用マンションを購入してから損をしないために本記事でメリットやデメリットを押さえましょう。

投資用のマンションとは？

不動産には居住用と投資用の２種類があります。
居住用は自分で住むための物件です。
投資用は他者に部屋を貸すことで利益を得ます。

マンション投資をすることで入居者がいる限り安定した収益を得ることができます。
しかし、空室が出た場合はその分の収益を得ることはできません。
家賃滞納がある場合も長期化すれば家賃の回収が困難となり、損をします。
損をしないためには不動産会社へ管理業務を委託しましょう。
管理業務の委託によって円滑な家賃回収と空室の対策ができます。

投資用のマンション購入のメリット

投資用のマンション購入に関するメリットをここでは解説します。
投資用のマンション購入とは高額で安定した経営が難しいマイナスなイメージが大きいです。
メリットとデメリットを理解してマンション経営を行えば安定した収入へ繋げることができます。

不労所得を増やすことができる

投資用のマンションを購入すれば安定して定期的に収益を得ることができます。
自分自身で働かず収益を得ることが不労所得です。
しかし、必ず安定した収益を望めるわけではありません。
家賃収益の中からローンや維持費、修繕費等を出すことになります。
また、管理等を不動産会社へ委託する場合は仲介費用が必要です。

不労所得を増やすには、
・目先の利益を追わない
・不動産会社の言うことを鵜呑みにしない
・自分自身で下調べをきちんと行う
以上３点は必ず押さえておきましょう。

リスクとリターンのバランスが良い

リスクの大きいものはリターンも比例して大きくなります。
リスクを減らして収益を得るなら不動産会社の選び方やリスク回避の方法をきちんと調べることが大切です。

不動産投資のリスクは
・空室
・家賃滞納
・修繕
・金利上昇
・災害
などが挙げられます。

築年数が古くなったり競合物件が増えることで所有する物件の価値が下がるため購入する前に立地や
周辺の下調べはきちんと行いましょう。
投資用のマンションは初心者でも始めやすくリスクも低いが、ローンがある場合リターンも低くなります。
ローンを早く返済するために収益シミュレーションはとても重要です。

物件を有形の資産として保有できる

マンションや土地などはその物自体に価値がある有形固定資産です。
有形固定資産は全くの無価値となることはほとんどありません。
また、景気による変動も少ないため市場価値も安定しています。

有形固定資産を保有するメリットは
・部屋を貸し出すことで家賃収入を得られる
・所有物件の価値が上がったときに売却することで売却益を得られる
以上の2つです。

不動産投資は老後の年金対策になり、生命保険の代わりにもなります。
有形固定資産を保有することは安定した老後へと繋がるのです。

投資目的でマンションを購入する際の注意点

投資目的でマンションを購入する際の注意点をここでは解説します。

投資用のマンションを購入する目的は、
・収益を増やすことができる
・生命保険の代わりとなる
・リスクが低い
などです。

目的を達成するためには、立地や間取り、ローンの種類、利回りなどをきちんと把握しておく必要があります。

立地や間取りに注意する

不動産投資では立地にこだわる必要があります。
車を持たない場合、特に最寄り駅までの距離は重要です。
周囲にスーパーや病院などがあるのか、周辺の騒音や治安は良いのかも調べましょう。
また、子供のいない夫婦だけの世帯や単身者が増えているため間取りを考えるならばワンルームが適しています。
物件が世間のニーズに合わなければ入居者の確保ができず空室となり、安定した収益へと繋がりません。
空室のリスクを減らすためには周辺環境や間取りを調査しておくことが大切です。

ローンの種類

投資用のマンション購入をする場合、ローンを組むことが多いです。
不動産投資のローンにはアパート・マンションローンとプロパーローンの２種類があります。
アパート・マンションローンは投資用物件の購入やリフォームの際に利用できるローンです。
審査基準が一定であり、返済期間は物件の減価償却期間で決まります。
審査結果が出るまで早いことが特徴です。

プロパーローンは、金融機関が独自に資金を調達して資金を貸し出します。
保証会社を介さず、金融機関が直接リスクを背負っているため審査が厳しいことが特徴です。

実質利回りに注意する

利回りとは投資金額に対する収益の割合のことを指します。
不動産投資では表面利回りと実質利回りがあり、実質利回りが特に重要です。
実質利回りの算出方法は、年間の家賃収益から諸経費を引いた値を物件の購入価格で割ります。

利回りは1年間住み続けた場合の仮定の数字となるため注意が必要です。
また、利回りが高い物件は安値で売られているため物件自体の不具合や空室状況、周辺環境などを調査する必要があります。
利回りは物件を購入するための1つの目安であり、慎重に検討しましょう。

投資用で購入するマンションの選び方

投資用でマンションを購入する際に目的に合わせて選ぶことが重要です。
安定した収益を得るためなのか、税金対策なのかなど自分の目的に合った物件を購入することで
収益を増やすことができます。
ここではマンションの選び方について解説します。

区分マンションか1棟購入なのかを選ぶ

区分マンションとは、マンションの中の一室を所有していることです。
1棟購入とは、マンション全体を購入します。
区分マンションの場合、資金の負担が少なく売却しやすい、管理や修繕費の負担が少ないところがメリットです。
外観や共用部分のリフォームにはオーナーの許可が必要であり、部屋は入居者がいるかいないかで
100%か0%となるデメリットがあります。
1棟マンションの場合、融資を受けやすく外観や共用部を自由に変えられるため入居者が満足しやすいことが特徴です。
投資にかかる費用が大きく、入居者が増える分クレームやトラブルも起きやすいデメリットがあります。

マンションの購入価格で選ぶ

新築マンションを購入する場合、銀行から融資を受けやすく空室になるリスクが低いため初めて投資を行う人に
おすすめです。
中古マンションを購入する場合、修繕費やリフォーム費用がかかる可能性があります。
しかし、過去のデータから利回りなどの費用を分析してシミュレーションすることができます。

区分マンションは空室のリスクは高いが費用を抑えることができ、売却をしやすいので初心者の方が購入しやすいです。
1棟マンションでは管理費等かかるが、利回りは高くなります。

まとめ

投資用のマンションは人に部屋を貸すことで収益をえる物件です。
空室や家賃滞納などのリスクを減らせば長期的な不労所得を望むことができます。
投資目的でマンションを購入する場合は立地や間取り、実質利回りに注意することで様々なリスク回避ができます。
不動産投資で失敗しないために現地調査などきちんと行い、シミュレーションすることが大切です。

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