2023.06.20UP マンション経営とは？利回りや費用、投資方法なども詳しく解説！
将来への不安から、もう一つの収入の柱にしようと、マンション経営を考えている人も多いと思います。
この記事では、利回りの種類、マンション経営にかかる費用、投資用マンションをローンで購入する時の注意点、
収支のシミュレーションの計算方法などを解説します。
マンションを賃貸して運用することに不安もあると思います。
しかし、将来的に安定した収入を得られるのがマンション経営の大きな魅力です。
リスクを恐れずに将来、安心するための方法としてマンション経営を検討してください。
マンション経営とは？
マンション経営は、所有するマンションを賃貸することで家賃収入を得る投資方法です。
家賃収入は、テナントや入居者を募集し管理することで得られます。
マンション経営には利回りや費用の計算、リスク管理をする事が重要です。またローンでマンションを購入して運用する場合は返済計画や金利の変動にも注意する必要があります。
マンション経営をする前に、十分にシミュレーションをしてリスクを最小限に抑えながら収益を出せるか検証しましょう。
マンション経営の利回りとは？
マンション経営を検討して不動産サイトなどを読んでいると「利回り」という単語が必ずでてくると思います。
「利回り」とは、賃貸物件を運用することによって得られる収益の割合を指します。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
将来の安定した収入や資産形成を目指すためには、運用を始める前にシミュレーションを行いリスクをどれだけ
抑えられるかが重要です。
次に、この2つの利回りについて解説します。
表面利回り
表面利回りとは年間の家賃収入を物件価格で割った数字です。
計算方法は、表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100となります。
例えば年間家賃収入が100万円で、物件の価格が1,000万円の場合は、表面利回りは10%です。
しかし、表面利回りは運用の諸費用やリスク等を考慮していないので、あくまでも「目安」でしかありません。
リスクを考慮したシミュレーションをするには、次の実質利回りで計算する必要があります。
実質利回り
実質利回りは、表面利回りに含まれてない諸費用を考慮した利回りの計算方法です。以下の式で計算します。
（年間の家賃収入 - 年間の諸経費）÷ （物件の購入価格 + 購入時の諸経費）× 100 = 実質利回り
この計算をすることで、各種税金などの諸経費を含めて正確な利回りを把握することができます。
入居率やローン返済などのリスクも考慮して適切なシミュレーションをし、マンション経営をする判断に役立てましょう。
マンション運用にかかる費用
マンションの家賃収入から収益をあげるには、運用にかかる費用にどのような物があるかを把握し、
リスク管理をする必要があります。
この章では、マンション経営を検討している方のためにマンション経営にかかる費用について説明します。
マンション経営にかかる費用の項目
マンション経営にかかる費用の主な項目は以下になります。
1・管理費
2・修繕積立金
3・火災保険・地震保険料
4・専門家の費用（税理士などへの報酬）
5・清掃・警備費用
6・定期点検・メンテナンス費用
7・追加工事・改修費用
8・固定資産税や都市計画税(マンションを取得した時の1回だけ払う不動産取得税)
9・通信費・新聞図書費
10・接待費
11・青色事業専従者に支払う給与
これらの費用は節税対策のためにも必ず経費として漏れなくチェックしましょう。
項目ごとの具体的な費用
マンション経営にかかる費用は、物件の立地や築年数、間取りなどによって異なります。
一般的には、初期費用で物件価格の10〜20％程度、ランニングコストとして毎月家賃収入の5〜10％程度になります。
これらの費用は利回りにも影響を与えるので、適切なシミュレーションをし将来の予測を考慮して
計画を立てることが重要です。
またローンの金利や将来の修繕費、空室発生などのリスクに備えた予算計画を立てましょう。
マンション経営方法の流れ
以上、マンション経営がどういう投資方法かと、2種類の利回りの説明と計算方法、
またマンション経営にかかる費用の種類と金額について説明しました。
次の章では、マンションの経営を検討している方々に向けて、具体的にマンションを購入し、
運用するまでの流れを解説します。
マンションをローンで購入する
マンションをローンで購入する場合は、不動産投資ローンを使います。
融資金額はだいたい年収の10倍〜20倍が上限です。
不動産ローンの返済はマンションの賃貸収入からの返済なので、空室率の上昇や家賃の下落、
金利の変動など様々なリスクが伴います。
そのため、安定した返済のためには市場動向や立地条件などを慎重に検討し、シミュレーションをする事が重要です。
また、修繕費用や管理費、税金など支出もあるので、これらも考慮に入れる必要があります。
マンションを賃貸して管理・運用をする
マンションを賃貸して運用・管理する方法は以下の3つがあります。
自主管理：自分で賃貸契約の締結、家賃の入金管理などの管理業務を全て行います。
サブリース：管理会社に物件を一括して借り上げてもらい運用してもらいます。
不動産の管理委託：管理会社に委託料を払い、入居者募集から管理・運営までの業務を請け負ってもらいます。
それぞれの方法に、メリット、デメリット、リスクがあるので、慎重に検討して自分に合った方法でマンションを管理しましょう。
確定申告など収入の管理をする
マンション経営で収益を得たら確定申告が必要です。そのためには以下の項目をしっかり管理しておく必要があります。
1・収入の正確な記録
2・経費の明細
3・銀行口座の管理
4・税務書類の整理
これらのポイントを押さえて、マンション経営の収益管理をしましょう。
また、税務署や専門家のアドバイスを受けることで、確定申告の手続きをスムーズに行えます。
マンション経営のリスクや失敗例
マンション経営には多くの利点がある一方で、さまざまなリスクや失敗の可能性も伴います。
次の章では、マンション経営における一般的なリスクや失敗例について紹介します。
ここからリスクと失敗を学びマンション経営に活かしましょう。
空室や家賃滞納のリスク
空室や賃貸滞納がマンション経営でもっとも大きなリスクの1つです
空室や家賃滞納により収入が得られないことで、不動産の維持やローン返済に影響が生じます。
そして、長期化するほどに赤字がさらに悪化します。
空室のリスクを回避するためには、立地条件や市場動向などをしっかりと調査してシミュレーションすることが必要です。
また、家賃滞納のリスクを回避するためには、入居者の信用調査を徹底的に行い、信頼性の高い人を選定しましょう。
マンションの老朽化や災害のリスク
マンションを経営していく上で建物の老朽化は避けられません。
老朽化することで物件の魅力が低下し、空室の増加率が高まります。その結果、家賃収入が減少し、
ローン返済計画にも支障が生じる可能性があります。
また、老朽化を放置し続けると耐久性が低下し、災害時のリスクも高まります。
対策として、定期的なメンテナンスや修繕を行い、良好な状態を維持する事や、地震保険、
火災保険などの保険に加入して災害時のリスクに備えることが重要です。
金利変動のリスク
マンション経営の物件を不動産ローンで購入している場合、金融変動も重要なリスクです。
金利上昇で返済額が上昇すると、支払いも増え収益が下がるからです。
その結果、赤字が続きローン返済が困難になる可能性があります。
対策としては、以下の方法があります。
・固定金利型の不動産投資ローンを利用する
・金利上昇に備えて、返済期間を長めに設定する
・自己資金額を増やす
これらを組み合わせることで、金利上昇のリスクを軽減できます。
マンション経営の収支シミュレーションの計算方法
マンション経営を始める前に、収支シミュレーションの計算をすることで、マンション経営で得られる利益や
リスクの予測を立てられます。
計算方法は「利益＝収益－支出」です。
収益には家賃を、支出にはマンションの購入価格、借入金額、金利、返済期間、家賃収入、管理費、修繕費、
固定資産税、都市計画税などの諸経費を入力することで、年間の収支や利回りなどを計算できます。
マンション経営の収益性やリスクを把握し、運用の判断に役立ててください。
まとめ
マンション経営は不労所得を得られる投資で、資産形成や相続税対策にも有効です。
しかし、空室、賃貸滞納、老朽化、金利の上昇など、様々なリスクも存在します。
そのため、運用前にマンションの選定、ローンの利回り、収支シミュレーションなどをして
リスクを最小限に抑える対策を講じましょう。
そうすることで、マンション経営は将来、安心するための有力な投資方法となるでしょう。